沈阳恒隆广场借营改增涨租 内地投资物业租金下挫

人民网 2016-08-02 08:21:10
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人民网北京8月1日电 (余燕明)日前,国家发改委查处了6家以“营改增”为借口哄抬价格的企业,这次查处的企业主要涉及房地产租赁和酒店行业。国家发改委通报称,目前查实6家企业以“营改增”为借口,捏造涨价信息、哄抬价格、扰乱市场秩序。国家发改委也已于近日责成北京、上海、辽宁三地价格主管部门依法作出行政处罚

人民网北京8月1日电 (余燕明)日前,国家发改委查处了6家以“营改增”为借口哄抬价格的企业,这次查处的企业主要涉及房地产租赁和酒店行业。国家发改委通报称,目前查实6家企业以“营改增”为借口,捏造涨价信息、哄抬价格、扰乱市场秩序。国家发改委也已于近日责成北京、上海、辽宁三地价格主管部门依法作出行政处罚,对6家企业各罚款200万元。

其中,人民网记者注意到,在6家被查处的企业里,沈阳恒隆地产有限公司与承租人签订了《补充协议》,以“营改增”为借口,把部分承租人的租金上调了11%。

沈阳恒隆广场租金收入下挫

人民网记者了解到,沈阳恒隆地产有限公司隶属香港恒隆(沈阳)有限公司,恒隆地产有限公司是一家拥有港资背景地产开发企业,在内地主要城市建造、持有及管理大型商业综合体。

根据恒隆地产2016年度中期业绩披露的资料,公司今年上半年物业租赁收入超过39亿港元,其中内地物业租赁贡献了52%,但利润占比只有45%。相比之下,今年内地物业的总租金收入和利润同比下降了4%、9%,而香港同期均上升了7%。

恒隆地产现在内地已经持有8个恒隆广场,其中上海2个,沈阳2个,另外4个分别位于济南、无锡、天津和大连。

据人民网记者查询得知,恒隆地产在沈阳拥有的2个恒隆广场,分别是皇城恒隆广场和市府恒隆广场,沈阳恒隆地产有限公司开发持有沈阳皇城恒隆广场。

恒隆地产今年上半年在内地实现的20.4亿港元租金收入里,沈阳两个恒隆广场上半年分别贡献了8300万港元、1.42亿港元租金收入,除去营业不久的天津恒隆广场和大连恒隆广场,沈阳两个恒隆广场上半年实现的租金收入最少。

上半年录得8300万港元租金收入的沈阳皇城恒隆广场出租率达到了89%,但租金收入下滑了1%;录得1.42亿港元租金收入的沈阳市府恒隆广场租金收入同比上升了4%,但其商场出租率只有84%,办公楼出租率则只有49%。

恒隆地产在2016年中期业绩报告中写到,沈阳的皇城恒隆广场是公司在上海以外落成的第一个购物商场,在挑战重重的零售市场中,其租金收入下降了1%,但受惠于持续优化租户组合,出租率上升了5个百分点至89%。

沈阳市府恒隆广场则拥有较多高端租户,在疲弱的高端商品行情下,需面对租金下调及租约终止的情况。市府恒隆广场上半年出租率下降了4个百分点至84%,商场内零售额也下降了5%。

沈阳商业物业市场今年上半年表现相对低迷,从恒隆地产在当地的两个商业物业公允值估值变动中可见一斑。

恒隆地产的投资物业按照市值基准进行估值。恒隆地产在内地处于发展中的投资物业公允值按照直接比较法进行估值,参考市场上可资比较的投资物业,假设项目物业落成时的公允值。而像沈阳皇城恒隆广场和市府恒隆广场两个已落成投资物业的公允值,恒隆地产采用的则是按照收入资本化法估值,参考的是现有市场租金及资本化比率等市场数据。

投资物业收入资本化法估值,是将估价对象未来某一年内的某种收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值。第三方专业机构在具体估值过程中,未来某一年的某种收益通常采用未来第一年的收益,而年收益种类可以是毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等,资本化率则是投资物业的某种年收益与其价格的比率。

今年上半年,恒隆地产持有投资物业整体重估减值3.35亿港元,2015年同期则录得重估收益4.27亿港元。其中内地投资物业组合录得重估减值4.13亿港元,主要是沈阳的市府恒隆广场及无锡恒隆广场估值下降所致。

今年上半年,恒隆地产内地物业租赁的平均边际利润率下降了4个百分点至65%,恒隆地产在香港的物业租赁组合整体租赁边际利润率达到了86%,再加上位于沈阳等地商业物业的租金收入及利润持续下挫,空置率增加,这些因素或许导致沈阳皇城恒隆广场对部分商户上调了租金。

“营改增”之名变相涨租

恒隆地产也在2016年中期业绩报告中指出,内地由营业税过渡至增值税制度的最终阶段于2016年5月1日生效,并适用于多种行业包括房地产行业,“我们已采取适当的措施,以确保顺利过渡至此新的税制。”

广东信达律师事务所一位税务律师向人民网记者解释,这些不动产租赁企业以“营改增”为借口,捏造涨价信息,在原有租金及其他相关费用基础上,直接向承租人加收与增值税税率11%相同幅度的费用。但根据国家税务总局已经出台的《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》,“营改增”以后,不动产租赁企业的税负不会上升,“以‘营改增’为借口要求租户涨租,要么不懂税法,要么存心趁机涨租。”

国家税务总局在今年3月底对外发布了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》,办法中规定,一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额;一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。

其中,在具体计税方法上,纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的,应预缴税款按照“含税销售额÷(1+11%)×3%”公式计算;纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的,除个人出租住房外,应预缴税款按照“含税销售额÷(1+5%)×5%”公式计算。

广东信达律师事务所这位税务律师进一步指出,恒隆地产位于沈阳的两个恒隆广场是2016年4月30日前取得的不动产,因此可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额,而此前根据《中华人民共和国营业税暂行条例》,不动产租赁按服务业缴税,税率5%,所以这些不动产租赁企业如果按照“营改增”后简易计税方法计税,实际缴纳的税负不变。

“这些不动产租赁企业也可以选择按照11%的增值税率进行缴税,这样对所取得的进项税予以抵扣,最终的税负可能低于5%。如果测算后发现税负有所上升,这些企业完全可以选择5%的简易计税方法。”他说。

国务院在今年4月底发出的《关于做好全面推开营改增试点工作的通知》里明确,有关部门要强化监督约谈,禁止个别企业等假借营改增之名刻意曲解政策、趁机涨价谋取不当利益。

国家发改委也在这次查处通报中指出,房地产租赁、物业服务、酒店客房和商品价格属于市场调节,经营者依法享有自主定价权,但经营者的价格行为应该严格遵守《价格法》等法律规章的规定,不得捏造、散布涨价信息,不得哄抬价格、扰乱市场价格秩序。

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