剑指3000亿 旗舰房企如何“远行”?

新京报 2016-07-22 08:49:34
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截至7月13日20时,万科集团签约额正式突破2000亿元。这也宣告了房地产行业进入一个全新的时代。图/视觉中国 当大多数业内外人士还在讨论“千亿军团”扩容名单之时,以万科为首的标杆房企已经开始陆续撞线2000亿元的销售额,他们用实际行动将房地产行业推向了一个全新的时代。站在2000亿的视角,

  截至7月13日20时,万科集团签约额正式突破2000亿元。这也宣告了房地产行业进入一个全新的时代。图/视觉中国

  当大多数业内外人士还在讨论“千亿军团”扩容名单之时,以万科为首的标杆房企已经开始陆续撞线2000亿元的销售额,他们用实际行动将房地产行业推向了一个全新的时代。站在2000亿的视角,无论是企业管理还是转型,都将颠覆过去的行为方式。而这些行业旗舰在不知不觉中,其实已经站在了3000亿的赛道上……

  激增

  6年前万科成为第一个千亿房企,从1000亿到2000亿,只用了四年;恒大2013年破千亿,今年将冲3000亿

  7月14日,万科集团通过官方渠道公布,截至7月13日20时,万科集团签约额正式突破2000亿元。由数字串联成的优秀业绩,不仅为身陷股权之争的万科管理层注入强心针,同时也宣告了房地产行业已经进入一个全新的时代。

  距离2010年万科集团年销售额突破1000.6亿元,创下千亿房企之先河,已经过去六年。而在这六年中,中国的房地产行业发生了巨大变化,企业之间的竞争也在不断演绎。

  继万科领跑千亿规模三年后,2013年,保利、绿地、万达、中海、碧桂园、恒大也悉数进驻房企年销售额的“千亿俱乐部”;此后,千亿阵容格局始终没有被打破。

  但是,不变中也时刻充斥着变化。2014年,万科年度销售额突破了2000亿元,与上一个千亿的突破只隔了4年。到了2015年,恒大和绿地强势进入 2000亿元销售规模的序列,比万科的脚步只晚了一年。千亿级房企紧随其后,这让万科不再一家独大的同时,也拉开了房地产企业2000亿时代的大幕,很显然,这个时代已经不是万科的独自狂欢。

  连续多年,紧随万科之后的恒大,今年上半年销售金额累计达到1417.8亿元,同比涨幅达到63%;尽管恒大集团董事局主席许家印在年初的业绩发布会上曾坦言,“从未想过争当地产一哥”,但其在追逐万科的道路上从未腿软。数据胜于雄辩。恒大上半年已经完成全年目标的71%,且全年目标剑指3000亿元。

  碧桂园在今年上半年也进一步显示出其“黑马”特色。公告显示,2016上半年,碧桂园共实现合同销售金额约1250.7亿元,合同销售建筑面积约1564 万平方米;同比分别大幅增长130%和85%。值得注意的是,半年的时间内,碧桂园已从2015年七家千亿房企中“垫底”的位置上升到第三。

  在采访中,多位业内人士都持有类似的观点,认为对于大型房企而言,“千亿”就像一个门槛,一旦跨越之后,房企销售规模的增速都比较可观。

  万科在6月卖出了中国房地产史上最高单月纪录,达到424亿元,正因为6月的异军突起,将上半年目标完成率一举拉升至63%;同时也保证了第二个千亿达成用时仅87天,同比2015年提前了109天。

  进一步梳理可以发现,恒大在跨过千亿门槛之后,表现也异常迅猛,尤其在2015年仅用10个月时间即超额完成1500亿全年目标,随后上调至1800亿元,最终2015年全年完成目标112%,成功实现2000亿销售规模。克尔瑞研究指出,参照以往企业的销售规模增长以及目标策略,预计恒大地产下半年很可能会上调目标,或大幅度超额完成目标。

  除了上半年同比涨幅翻番令业内侧目,碧桂园还率先宣布将原定年计划1680亿元的销售目标上调至2200亿元,成为房企上调目标的“带头大哥”,而上调后目标完成率也达到了57%,业内预计其今年完成目标依然是大概率事件。

  转型

  面对越来越近的“天花板”,房企们努力寻找带动企业利润增长的新产业

  从昔日的“万保招金”到后来的“万保中恒”,再到千亿军团成型时的“万绿万保”,直至今日的“万恒碧绿”,房企座次的急剧变化折射出房地产行业发展的瞬息万变。

  当年万科年销售突破千亿时,万科集团总经理郁亮便坦承:“我们没见过千亿以后的公司怎么样,我们没有做过这么大的公司”。对于这个问题心存困扰的不止郁亮一人,所有的标杆房企都在摸着石头过河,希望从房地产行业发展越来越近的“天花板”中突破,寻找到新的企业方向。于是,转型成为近年来房企最热衷的事情。

  某大型房企相关人士曾对记者表示,传统的开发模式对于绝大多数的房企而言,很难同时兼顾规模与利润,因此其所在的企业连续多年在多元化方向的发展做出了多种尝试。

  而这家企业也绝非房企转型的个案,无论是“轻资产”还是“去地产化”已经成为房企转型的热词,不少企业在强调多元化发展的同时,意在最终降低地产板块的业务比重,只是目前大多数房企仍在寻找带动企业利润增长的新产业。

  在主营业务上升的轨道中,万科正在酝酿依托万科物业,谋划其未来十年万亿市值的大平台。而万达作为房企转型的典范,已经迈出扎实的一步,针对地产业务采取主动降速,在力争加大持有物业租赁比重的同时,在国内,转型文旅、互联网金融的方向日渐清晰;在国外,并购的触角已经延伸到多个发达国家,产业布点也更加丰富。

  同样,碧桂园也在考虑多元化转型。除了从传统的三四线布局向一二线转舵,资本运作已是其重要的一环。去年4月,碧桂园引入平安保险成为其第二大股东,资本运作的步伐开始加速,旗下多类资产分拆上市计划也提上日程。在地产主业之外,碧桂园旗下包括教育、物业管理公司、酒店、社区金融、社区服务等在内的多元化业务,大部分均做了分拆上市的安排。

  即使连数次公开发声“不会放弃房地产开发主业”的恒大,截至目前旗下的上市公司已有七家,业务范围涵盖了房地产、银行、足球、文化、互联网以及健康等领域。而其他千亿级房企比如中海、华夏幸福、融创、华润等,也正在通过并购或重组进一步保证其行业领先的地位。

  重组

  房地产行业较高的投资回报使得房企盈利冲动凸显,房企展开资源争夺赛已不可避免

  稍加留意就能够发现,在房地产进入“白银时代”后,强强联合为房企的规模化发展提供了新的选项。

  最新的一起房企重组整合是在7月6日,保利地产和中航地产各自发布停牌公告称,中国保利集团与中国航空工业集团正在筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案。紧接着7月13日,保利披露收购中航工业房地产开发业务的最新进展,经初步估算,该潜在交易事项涉及房地产项目70个左右。

  此外,同属央企的中海披露以310亿元向中信泰富、中信公司和中信股份收购121个物业项目的大动作。而身处股权之争暴风眼的万科,也在此前宣布深圳地铁拟向其注入资产,并签署了合作备忘录,寄望以此巩固行业龙头地位。

  事实上,近两年内品牌房企之间的重组非常频繁。据公开资料显示,中海与中建合并、招商系重组、绿地与金丰投资的重组已经完成,中交收购绿城股权,成为绿城第一大股东,保利系、上实系、中粮系、新城系等地产重组,五矿地产业务与中冶地产等一幕接一幕的品牌房企整合大戏正在频繁上演。

  一位资深业内人士认为,在楼市规模化增长时期,房地产行业较高的投资回报使得房企盈利冲动凸显,房企展开资源争夺赛已不可避免,而以央企为代表的房企内部重组,实际上解决的是同业竞争的问题。

  而在2000亿时代来临之时,以保利、中海等为代表的央企,通过重组形成“巨无霸”联合体,是强化江湖地位的重要砝码。比如,招商地产因母公司资产的注入成为招商蛇口后,摇身一变成为当时国内最大市值的开发商;金丰投资重组方案交易完成后,绿地的市值也成为当时房地产行业的“老大”。

  而在另一位业内人士看来,品牌房企的整合除了带来天量的资金,更重要的是无价的资源,这对于企业后续发展的意义不言而喻。

  恒大在冲刺业绩的同时,上半年在资本市场也频繁现身,先后收购嘉凯城和举牌廊坊发展。一位接近恒大地产的人士对记者表示,其中最重要的因素是看中两家企业背后的土地资源以及在京津冀大发展背景之下的区位优势。

  野心

  规模化发展的指标仍然是绝大多数房企的目标

  上半年,房企迎来史上最光鲜亮丽的成绩单。千亿军团表现尤其抢眼,趁一线城市和部分二线城市楼市大势回暖的机会,重新洗牌市场,进一步实现销售业绩快速增长。包括万科、恒大、碧桂园、绿地、保利地产等5家房企销售金额已经突破千亿,与去年同期仅万科1家相比,千亿房企的数量增加了4家。业内多数观点指出,预计全年千亿房企数量将在10家左右,其中,万科预计将突破4000亿的销售金额,恒大也将突破3000亿,而依照碧桂园的增长势头来看,或将也能闯入 3000亿的队列。

  多家房企瞄准销售金额直指3000亿以上,并不是企业继续规模化扩张的个案。

  据同策咨询研究总监张宏伟观察,规模化发展的指标仍然是绝大多数房企的目标。“简单来讲就是,部分2000亿以上的房企在规划万亿目标,1000亿以上的企业规划2000-3000亿的目标,500亿企业规划千亿指标;区域化的房企急于全国化的市场布局,全国化的房企又急于布局全球核心城市的战略扩张。” 他认为,在楼市进入下半场的市场背景之下,多数房企仍然在规模化扩张值得警惕。

  此外,尽管销售超百亿房企在上半年也突破了60家,但仍然无法改变强者恒强的局面。标杆房企在不断强化竞争优势,市场进一步向品牌房企集中,品牌房企与中小房企分化发展格局愈加明显。市场分析人士指出,以万科为例,通过二级市场收购或合作开发等模式,万科继续深耕一线城市楼市,预计深圳、上海和北京这三个城市今年全年可实现1000亿元的销售金额,一线城市对万科销售业绩贡献度较高。

  “市场的优势确实在向一部分优质的品牌房企集中,市场集中度也会越来越高。”一位不愿具名的业内人士坦言。

  风险

  运营风险、资金链考验、股权争夺战等为行业敲响警钟

  在采访中,楼市进入“下半场”是业内人士一致认同的观点,房地产行业所面临的市场环境已经发生了实质变化,如果企业再继续上半场的规模化增长,无疑将给市场造成巨大的库存压力。同时,还将对企业本身累积更多的运营风险。但实际上,房企对于规模化扩张的意图仍未明显改变。

  据业内人士预判,上半年完成1000亿的企业,都有迈入2000亿阵营的机会。按照行业惯例,下半年的整体销售会优于上半年,而到了年底冲业绩的时候,五花八门的手段也能够保证销售数据的达成。

  一位千亿房企的相关负责人这样告诉记者:“数据显示的是一个结果,能展现的也只是企业发展的一个方面。对于一家成熟的企业而言,更看重的是长远的健康发展,包括关键时刻的战略决策。当企业发展到相对稳定的一个阶段后,并不会过度去追逐一个数字的增长。”

  但在某业内人士看来,从企业发展的角度来看,保持高速增长是必要的,要高速增长又是以高周转模式进行的;除非存在巨大风险,否则大多数企业仍然愿意依靠销售业绩持续推动。

  “其实从目前来看,品牌房企,尤其是以住宅为主的房企转型更多的还是停留在战略层面,地产+X产业的转型目标从执行上来看,显得力不从心。”张宏伟表示,随着行业整体利润率的下降,销售对于企业的贡献下降是必然,这对于资金链的稳定将面临极大考验。

  但实际上,在房企进入2000亿时代之后,还需要各方面的均衡发展。

  万科集团董事长王石在2014年接受媒体采访时回顾万科成长史,经过1997年及2008年的金融风暴后,前几大房地产公司被淘汰,万科才成为第一。他坦言,很担心下一个倒下的就是万科。而在此言落地后仅一年的时间,万科便遭遇了创建公司以来的大危机——来自资本市场的收购风波。

  在长达一年、至今仍未了结的股权争夺战中,万科样本也同时为业内敲响警钟。

  “企业股权保卫意识必须加强,包括如何充分利用公司法、独立董事制度以及大股东的权利和责任、事业合伙人制度等方面的条款,很显然还需要更深入的研究,只有这样才能获得一个更有把控力的企业治理模式。”研究院智库中心总监严跃进如是说。

  另一位房企人士对此也表示,优质的企业被资本市场觊觎并不一定是坏事,能够在新的行业发展时期敦促企业主动全方位的进步,而并非只关注自身发展,而忽略周边的环境,这样反而更有助于企业竞争力的提升。

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