江南府开盘月余即遭维权 70年产权仅剩56年

中国经营报 2016-08-06 08:18:10
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周丽 近日,北京新盘江南府遭二十多位“准业主”齐聚售楼中心维权引发关注。 《中国经营报》记者在实地走访中了解到,业主们的问题主要在于购房合同,他们认为购房合同中关于逾期办理房产证的违约责任、房屋预售面积与住建委备案的建筑面积差距较大以及买房贷款相关问题的规定不公正,要求修改合同中的部分条款。

周丽 近日,北京新盘江南府遭二十多位“准业主”齐聚售楼中心维权引发关注。

  《中国经营报》记者在实地走访中了解到,业主们的问题主要在于购房合同,他们认为购房合同中关于逾期办理房产证的违约责任、房屋预售面积与住建委备案的建筑面积差距较大以及买房贷款相关问题的规定不公正,要求修改合同中的部分条款。

  江南府项目品牌总监韩靖在接受《中国经营报》记者采访时表示,看完购房合同后,感觉合同不存在问题,“具体的违约金都是相互约定的,对客户和我们都是平等的,正常来讲就是按照合同赔偿。即便有客户有疑问,一定要核实清楚。”

  受访律师表示,关于逾期办理房产证的违约金方面,法律上没有明文规定,完全取决双方的约定。虽然合同法有规定违约金过低可以申请追加,但是逾期办理房产证对购房者而言的实际损失是多少很难取证,所以要提醒买房的人,在签订商品房买卖合同时,一定要看清楚合同中的条款自己到底是不是能够接受。

  开盘售罄?

  公开资料显示,江南府项目的开发商为北京江南投资集团有限公司(以下简称“江南投资集团”),项目位于朝阳四环地块——朝阳区红坊路6号,占地约6万平方米,规划建筑面积约28万平方米,总体规划建15栋高层住宅,户型分为80平方米二居、105平方米三居,纯朝南向以及南北通透两种户型。

  江南府6月19日取得商品房预售许可证,首期推出了1#、2#、3#楼,共计620套房源。一位高姓销售人员介绍,项目已于6月25日和7月2日各开盘一次,目前价格为52000元/平方米,现在只剩纯朝南的两居室,三居室已卖完。南北通透的两居室就剩一层和顶层,纯朝南大概有二三层,或二十四五层的房子,而且仅剩10套左右。

  另有销售人员介绍称,三居室已卖完,后期有卖的,但是现在还没开始卖。南北通透的两居室仅剩一层和顶层两套,一层便宜点,不到50000元/平方米, 后续每天都有三居的房源推出,但现在不卖。“每次开盘,每栋楼都有两个单元,一半一半的开,现在每栋楼都有预留的房源。”该销售人员说。

  “一期开盘时推了400多套,全部售罄,一周之后又加推,加推后基本90%以上全部售罄了。市场反响强烈,产品方面客户相当认可。”韩靖说,他认为江南府地段好、产品配置达到豪宅标准、以及中小户型都符合市场客户的需求。韩靖称江南府一开始的定位是高端项目,主要体现精装上,精装标准达到8000元/平方米,配有中央空调,引进了新风系统,智能家居,基本达到豪宅的配置。

  住建委网站公布的信息显示,江南府自取得商品房预售许可证至今,已签约套数为23,已签约面积1793.58平方米,签约均价为45104元/平方米,签约套数约占可售房源套数的4%。

  据了解,认购书中对客户与开发商签订《商品房买卖合同》的时间会做限制,江南府认购书中约定的签约时间为15日以内。江南府为江南投资集团自行销售项目,按照开发商江南投资集团工作人员所说,项目开盘后很快即售罄,那为何客户会迟迟未签约?

  购房合同被指存霸王条款

  7月30日上午,江南府20多位“准业主”齐聚售楼中心,他们带着一封给江南投资集团的联名信,欲与开发商就购房合同中的部分条款进行商榷。联名信中主要提及三个问题。

  一是关于逾期办理房产证的违约责任,江南投资集团与业主们签订的《北京市商品房预售合同》显示,出卖人逾期办理房产证的违约计算方法为出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金。而业主们认为万分之零点一的赔偿额度太低,希望江南投资集团能在购房合同中清晰地写明逾期交房和办理房产证的责任,并将违约金比例上调至双方认可的范围内。

  二是江南府部分户型的预售面积与住建委备案的建筑面积不符。一位业主称自己购买的E2户型,购买面积是83平方米左右,而住建委公布的是73平方米。“虽然开发商说房子盖完后面积还要实测,但问题是都是按照住建委说的多少平方米盖,但是他说的这种方式能不能行得通,大家心里都没底。”这位业主表示担心万一交房时开发商跟住建委不能达成一致,住建委不承认多出的10平方米,那多出来的10平方米属于违建,能否顺利办理产权证都是问题。

  江南投资集团与业主们签订的《北京市商品房预售合同》补充协议写着交房时实测面积小于预测面积,开发商会按原价退还房款给认购方,大于预测面积时认购方按原价补足房款。然而《商品房销售管理办法》中明确规定面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。而此条款项在江南投资集团的购房合同以及补充协议中都未有体现。

  三是业主们称江南府销售人员告诉他们贷款只能从兴业银行贷,可能在两三个月之后要开始向银行偿还购房贷款。而江南府的施工进度目前还处于地下阶段,马上进入正负零阶段,江南投资集团这种未封顶即还贷的要求引起众业主不满。但业主们在联名信中所说买房贷款问题,记者在购房合同中并未看到。

  就购房合同问题,记者联系采访了北京市住建委,住建委一位工作人员回应称,购房合同是开发商和购房者之间的约定,面积不符如何处理等细节问题都是开发商和购房者双方的事。该工作人员表示,虽然住建委有统一的购房合同模板,但开发商可以进行修改,增补,“住建委的购房合同是普遍适用的,但开发商与购房者最终签订的合同有很多都与模板不一样。”

  北京京师律师事务所合伙人律师王晓营告诉本报记者,关于逾期办理房产证的违约金方面,法律上没有明文规定,完全取决双方的约定。对于房屋面积问题,王晓营从两个方面做了分析。首先,真正面积超过在建委备案的面积,超过的部分其实属于违章建筑,购房者对这部分可以不支付费用。其次,对于在住建委规划审批之内的面积,最高院关于审理商品房买卖合同司法解释里的规定是如果出卖人交付使用的房屋套内面积或者说建筑面积与实际约定不符,那么首先也是先遵从合同的约定,如果合同没有约定或者约定的不清楚,那才会适用《商品房销售管理办法》的规定,超出3%的部分怎样来结算,所以具体还要看合同约定到底合不合法和明不明确。

  70年产权仅剩56年

  江南府国有土地使用证显示,拿地时间是2004年,据了解该项目交房时间为2018年,业主入住时70年产权仅剩56年,整个开发周期长达14年。

  针对产权缩水问题,韩靖直言目前有客户在反映产权缩水问题。“但其实产权缩水是大部分开发商都面临的问题。开发商拿完地后,拆迁、报规划局审批、报住建委审批、施工、到最后的交付,再加上最后的精装,短则三五年,长则十多年。”他说。

  韩靖称,江南府项目拆迁工作于去年才完成。而且拿完地以后,接下来紧接着报规划委审批,报住建委审批,中间最耗费时间的是施工,加之后期社区园林的建设,再到房屋完全交付,若是精装,至少还得再多花一年时间,尤其江南府项目,建筑外立面全部是通体的钢化石材,“一块一块的石材是要挂上去的,那周期要多长的。装修起来,周期相对来说比较长一点。”合同上约定的交房时间是2018年年底,但对开发商而言,肯定会尽量把交房时间往前赶,这对控制销售成本有好处,周期越短,销售成本越低。“去除冬季不能动工的时间,以及两会等会议期间不让施工的时间,留出最大的施工空间,所以是往后推了一点,其实我们应该差不多是到2018年上半年交房。”

  韩靖认为产权缩水对项目销售并无影响,“首先江南府土地属性是70年的大产权,再说二手房产权又剩多少年呢,价钱却比新盘还贵。其次,从我们一期项目开盘后的畅销来看,这根本就不是问题。”

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