北京3宗地块遭房企疯抢 延庆地块楼面价达3.1万

北京青年报 2016-06-04 08:24:48
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业内人士分析认为,三宗地块均不属于热门地块,位置较偏,但仍受到房企疯抢,说明一是目前北京土地市场呈现出“狼多肉少”的局面;二是房企豪赌未来一两年北京房价翻涨。 昨日,北京有三宗地块拍卖出让,其中包括海淀北部一宗商业地块,以及顺义后沙峪、延庆新城两宗住宅用地。这三宗地块也吸引了数十家房企参与拍

  业内人士分析认为,三宗地块均不属于热门地块,位置较偏,但仍受到房企疯抢,说明一是目前北京土地市场呈现出“狼多肉少”的局面;二是房企豪赌未来一两年北京房价翻涨。

  昨日,北京有三宗地块拍卖出让,其中包括海淀北部一宗商业地块,以及顺义后沙峪、延庆新城两宗住宅用地。这三宗地块也吸引了数十家房企参与拍卖。最终,经过多轮厮杀,海淀北部商业地块被龙湖竞得;顺义后沙峪地块落入阳光城囊中,延庆新城地块被天润摘得,三地块共计拍得32.025亿元。

  事件

  三宗出让地块遭房企疯抢

  阳光城竞得的顺义区后沙峪镇SY00-0022-6014F2公建混合住宅用地位于顺义新城第22街区北部,用地性质属于公建混合住宅用地,土地面积约1.8万平方米,建筑控制规模约3.9万平方米,其中居住部分占比40%,商业部分占比60%。该地块要求居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。在该宗地块竞买过程中,当代置业7.5亿元触及价格上限后转入竞报异地建设保障房面积确定竞得人,最终阳光城通过异地竞报6.8万平方米保障房面积竞得。

  分析人士指出,异地代建6.8万平方米保障房,建设单价标准为10000元每平方米,也就是说,拿下该地块的总价相当于7.5亿元加上6.8亿元等于14.3亿元,折合平均楼面价已达3.66万元每平方米,未来售价或将超过8万元。受“90/70”政策和用地属性限制,该地块最后将成为“30套大户型类别墅+130套刚需+500套公寓”的项目。

  另一宗地北京市延庆新城05街区05-043地块用地性质属于居住用地,土地面积约7.14万平方米,建筑面积约为15.7万平方米。这宗地块挂牌出让起始价为6.95亿元。昨日,经过56轮激烈竞争,天润终以10.425亿拿下延庆一宗居住用地,溢价率50%,并配建3.15万平方米自住房。公开资料显示,获得该地块的天润全称为北京天润诚泽房地产开发有限公司,是北京市延庆县本地的一个房地产开发商,业务范围包括房地产开发、销售商品房、建筑材料、金属材料、房地产咨询、城市园林绿化、物业管理等,股东为两个自然人陈红恩及魏宁。

  据中原地产首席分析师张大伟推算,该块地的楼面价高达3.1万元每平方米。而周边同样的住宅价位不到1.5万元每平方米,在延庆的历史上,普通住宅销售超过两万的只有一套,别墅超过两万的只有37套。“开发商已经疯狂了。”

  此外,龙湖地产14.1亿元竞得的中关村环保科技园HD-0303-0071地块位于“海淀北部地区整体开发”范围内,建筑使用性质属于商务用地,土地面积1.33万平方米,建筑控制规模约为4.66万平方米。这宗地块的挂牌出让起始价为6.8亿元。

  追访

  北京土地市场再现“狼多肉少”局面

  昨日现场拍卖之前,三个地块均收到至少14次报价。一名业内人士认为,这三个地块均不属于热门地块,位置较偏,但仍能受到这么多房企参与竞拍,可见目前土地市场火热,呈现出“狼多肉少”的局面。今年前5个月,北京宅地成交仅为5宗,比去年同期减少10宗,创造了近7年的历史新低。

  据统计,今年前5个月,北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交41727套,创造了近三年同期的新高,而与此同时住宅库存量急剧下滑至6.38万套,仅够消化8个月,濒临合理去化周期的下限。分析人士指出,正是市场需求的旺盛以及有效库存的见底,使得北京土地市场虽然竞争激烈,价格高企,但众多房企仍然蜂拥而至。

  预测

  未来一年高价拿地房企面临入市难题

  中原地产首席分析师张大伟分析认为:高价地频繁出现,是资金潮下的资产荒。在过去一年,房地产政策宽松,上市企业融资成本大幅下调,也导致了很多企业敢于拿地,国企在土地市场也表现得更加激进。房企高价抢地开始从国企蔓延到民企,预计下半年房企竞争土地会越来越激烈。

  另外,楼面价超过房价已经成为常态。但未来一年房价是不是会出现这么大幅度的上涨疑问很多,这些高价地入市的难度有多大,将成为2016-2017年最大的疑问。特别是北京的平均商品房住宅楼面价已经全面超过3.7万元,未来豪宅化的趋势难以避免,房企运营的难度越来越大。

  从整体市场看,北京、上海出让的多宗住宅用地,要求按照“70/90”政策用地,但这政策并没有抑制住高价地出现。按照目前地价超过房价的趋势,需要未来2年房价上涨100%以上,这些高价地才有望顺利入市。“开发商基本上是在豪赌。”

  相关

  深圳首宗“现房销售地”楼面价破5.6万元

  昨日下午,深圳龙华新区上塘的一宗商住地A816-0060招标出让。该地块要求现楼发售,此次拍地注定载入深圳土地交易的史册,这意味着实行了22年的商品房预售制度将被打破。

  相关资料显示,A816-0060地块位于龙华上塘地铁站东北侧,占地面积3.57万平方米。本宗地被确认为深圳市商品房现售试点项目,本宗地上建筑物、附着物不得预售,只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记,并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

  现场吸引了19家房企参与投标,最终电建、金茂联合体以投标价82.8亿元竞得该地块,折合楼面价5.68万元每平方米。业内人士认为,由于此次出让的地块采用现房出售,未来两年入市价格或超过10万元。

  深圳地产人士介绍,短短三年多时间,龙华地价翻了近4倍。在此高价地块产生后,深圳业内人士普遍认为这将给火爆的深圳楼市再浇上一勺油。据了解,在刚刚过去的5月,深圳部分区域楼市并未停止上涨,一些热点区域的新房均价已达8万元每平方米。

  热点

  105宗高价地国企获52宗地

  中原地产研究部统计数据显示:2016年截至5月31日,全国土地市场高价地频繁出现,其中按照总价计算,超过15亿的合计有105宗高总价地块。

  整体看,105宗地块合计成交总价为3288.2亿,其中有52宗地被国企获得,合计成交金额达到了1785.8亿元。

  另外在这105宗总价地王里,上市公司比例明显占绝对多数,105宗高价地,89宗为上市公司获得,合计金额为2760亿,占比为84%。而从城市分布来看,二线城市成为绝对主力,在105宗高价地块中,二线城市占到了74%。

  从房企拿地金额来看,2015年前5个月拿地金额只有2264.99亿元,2016年同期拿地金额上涨幅度高达71.6%。而从公布销售业绩的30家房企前4个月销售均价在1.15万来看,销售价格同比上涨了12%,土地价格上涨明显超过了房价上涨。本组文/本报记者 朱开云

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