万科高增长低估值 都是合作模式惹的祸?

每日经济新闻 2016-07-08 08:13:29
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

7月4日开盘之后,万科A连遭两个跌停,7月6日低开高走至收盘翻红,但7月7日再次遭遇大跌,跌幅为4.95%,但18.82的收盘价,仍然高于历史上大多数时期。 《每日经济新闻》记者发现,被举牌之前,万科A的股价在2014年初曾陷入阶段性低谷,此后长期横盘。彼时,万科保持着较高的业绩增长,但归属于

 7月4日开盘之后,万科A连遭两个跌停,7月6日低开高走至收盘翻红,但7月7日再次遭遇大跌,跌幅为4.95%,但18.82的收盘价,仍然高于历史上大多数时期。

  《每日经济新闻》记者发现,被举牌之前,万科A的股价在2014年初曾陷入阶段性低谷,此后长期横盘。彼时,万科保持着较高的业绩增长,但归属于上市公司股东的净利润增速却比较缓慢。

  高增速背后有隐忧

   2015年,万科斩获销售金额2614.7亿元,卫冕房企销售冠军,击退了绿地、中海、保利等竞争者。除了销售金额,去年万科营业收入为1955.49亿元,同比增幅33.58%。

  但在万科、绿地、保利等千亿级房企中,无论是观察毛利率,还是比较净利率,万科的盈利性及赚钱能力并不具有较强的竞争力,甚至还处于劣势地位。万科坦言,一季报不足以反映其整体盈利情况。

  2015年,万科旗下房地产结算毛利率19.46%,2014年为20.76%,2013年为22.31%,2012年为25.84%,2011年为28.79%。依此来看,万科房地产业务毛利率明显表现出下滑趋势。

  全国房地产商会联盟主席顾云昌告诉《每日经济新闻》记者,近年来,房企拿地成本越来越高,行业利润率下滑,比如万科净利润率也就是9%多点,之前能达到14%或15%。

  实际上,房企毛利率的计算主要是营业收入减去营业成本,近些年房企多采取了高周转策略,希望低价走量,但涵盖了拿地、设计、建安、期间费用等内容的营业成本却居高不下。

  合作模式是把“双刃剑”

   去年,万科总体净利润259.5亿元,同比增幅34.5%,但归属于公司股东的净利润181.19亿元,同比增幅15.08%,相较于其营业收入、营业利润及利润总额逾30%的同比增速,增幅明显较慢。

  万科坦言称,近年来加大了合作项目开发力度,去年一批合作比例较高的项目进入结算,少数股东权益就拿去了78.3亿元净利润,同比翻倍增长。

  若不扣除少数股东权益,万科去年净利润率13.27%,同比略有增长,但扣除少数股东权益后的净利润率9.27%,同比下降1.49个百分点。

  记者统计发现,截至去年底,万科在中国(不含港澳台地区)拥有472个主要开发项目,但全资控股项目154个,不及该总项目数的三分之一。

  就建筑面积而言,万科前述总项目合计1.53亿平方米,其中在建项目权益建筑面积约3147万平方米,这就相当于万科运用了1:4的资本杠杆撬动了5倍开发规模。

  中国地产金融联盟执行会长、黄金湾投资集团董事长申威表示,股价不简单地跟房企利润有关系,但肯定受合作模式的影响,合作模式下不如单一决策效率高。

  在申威看来,当前房地产业门槛与集中度仍较低,万科为保持地产江湖的统领地位,必须拼命冲业绩,策略是更多采取合作,但势必要让出一部分权益,对公司股东利润有损失。

  盘子大了,ROE增速下滑

  2014年初,万科分红政策从之前15%罕见提高到30%,提振投资者长期信心与拉升股价的意图明显。

  记者注意到,万科几年前就对公司业绩指标考核做了大调整,比如进一步强化净资产收益率与净利润增长率等,引入经济利润奖金方案(考虑机会成本)作为卓越绩效奖金考核等。

  从尝试合作开发,上升到“小股操盘”模式,万科初衷意在做大盘子,提高净资产收益率,而现实情况是盘子虽大了,但净资产收益率及净利润增长率近两年不显著,甚至有下滑迹象,这关乎市净率(P/B)高低。

  记者发现,房企净资产收益率决定于三个因素,一个是作为运营能力的资产周转率,一个是作为盈利能力的净利润率指标,一个是作为扩张性的权益杠杆。

  当前,房企毛利率下滑也成大趋势,万科的策略是借高周转平滑利润率下降,但即便在当前低资金成本环境下,万科举债能力并不如恒大、绿地等其他一线房企,从各年份来看,万科资产负债率最高出现于2012年,当时曾达到78.32%,但此后趋于保守。

  万科复牌以来,宝能再度举牌,试图巩固作为万科第一大股东之位。亚信控股集团董秘荣腾洪表示,作为民企的宝能旗下具有金融、物流与医疗等诸多优质资产,优于国企的创新性和成长性,随着举牌升级,宝能势必会深刻改变万科股东结构,既有利于投资主体的信用,也有利于万科做大市值。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。