万科股权再造背后的都市圈楼市新形态

中国证券网-上海证券报 2016-06-16 08:42:28
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万科股权再造即将落幕,这是楼市跑马圈地时代结束的标志,更是我国楼市存量时代和都市圈时代到来的标志,搭建在轨道上的楼市将迎来新机遇。今年以来,面对京沪穗深的高房价,都市圈内二、三线城市商品房销售量价迅速攀升,显示“都市圈化”在草根层面已在自发推进。轨道交通的大发展,无疑将是都市圈进一步发展的坚实支撑。

万科股权再造即将落幕,这是楼市跑马圈地时代结束的标志,更是我国楼市存量时代和都市圈时代到来的标志,搭建在轨道上的楼市将迎来新机遇。今年以来,面对京沪穗深的高房价,都市圈内二、三线城市商品房销售量价迅速攀升,显示“都市圈化”在草根层面已在自发推进。轨道交通的大发展,无疑将是都市圈进一步发展的坚实支撑。“轨道+物业”,将高效率扩展都市圈周边的空间,再造“中心区-卫星城”的都市人口、产业分布新格局。

  持续了大半年的万科股权之争快逼近落幕时分了。

  当所有人期待复牌日到来,揭晓“谜底”时,万科股权之争又现“新剧情”。6月12日,万科与深铁举行战略合作备忘录签字仪式,并召开新闻发布会。事实上,这个仪式是对3个月前万科宣布通过定向增发引入深铁的“补办”仪式。当然,万科联姻深圳地铁(下简称“深铁”)能否如愿,很大程度上取决于华润、宝能、安邦和万科管理层博弈的结果。

  3个月前,让万科空欢喜一场的万科深铁联姻签字仪式之所以草草取消,原因就在于万科第二大股东华润出人意料地对“引入深铁”表达了不满情绪。作为铁杆支持万科近20年的“老大哥”,华润意外发难,让此前扑朔迷离的“宝万之争”,万科管理层革新股权构架,铺垫城市配套服务运营商转型徒增几多悬疑。尽早平息股权之争是头等大事,在复牌的前一周,万科深铁高调签字,或已为这次股权之争落地做好了准备。

  引起各方广泛注意的是,这次签字仪式前的“2016轨道交通与城市发展高端论坛”意味深长。一则,深铁董事长林茂德表态要全力推进“地铁+万科”合作,王石则以深铁“轨道+物业”与万科转型方向高度契合来回应,向外界传达了“郎情妾意”的联手决心;二则,同步引入东莞、重庆地铁投资方,并递延至国内轨道建设PPP及“一带一路”,意味着万科与深铁的合作绝非限于深圳市场,而是要挖掘都市圈及海外市场红利。

  另外,各路大佬们在论坛上反复强调万科与深铁的合作背景,即房地产和城市化都进入“下半场”,前者告别了“黄金时代”,正在开启“刮骨疗伤”的转型;后者进入了大都市圈时代,未来人口和财富都将向都市圈转移。楼市“下半场”遇上大都市圈时代,便是“轨道+物业”发展的良机,也是楼市的“铂金时代”。而万科这次先行一步,在全国已开发了20个地铁上盖物业、与国内地铁公司合作开发了37个项目。

  同时,王石强调,万科地铁项目利润率要高出一般项目30%。同时,作为全球最大的住宅专业开发商,万科“工厂化”的成本控制、近乎主权的融资成本、城市配套(教育和物业等)先行转型、国内核心城市占有、海外开拓等方面的优势,在国内开发商中无出其右。在都市圈内的核心城市地价、房价普涨的情况下,“轨道+物业”势必要寻找开发成本低、产品打造能力强的开发商。

  由此可见,在股权分散、资本市场“一股独大”而管理层持股弱势的情况下,万科深铁“先论坛、后签字”的高调之举,意在向市场和股东们传达一个强烈的信号,即支持两者联姻才能分享地铁经济红利。同时,这也是在向第一、二大股东宝能、华润抛出“橄榄枝”,支持万科引入深铁是共赢之举。就宝能而言,在其举牌万科的资金中,有三分之二是靠高现金短期趸缴万能险融资获得的,考虑巨大的到偿还压力、复牌后万科股票可能的补跌风险,特别是与深铁联姻将有助于提升万科股票的PE,估计宝能投支持票的概率较大。

  华润新掌门傅育宁“变脸”,当与其履新后的华润发展战略和压力有关。当前,产能过剩、电商冲击,华润在建材、零售、电力等主业上的靓丽业绩已难持续,在零售和医药上开始“做减法”。新一轮央企重组风雨欲来,上层要求央企发挥“稳增长”关键作用,作为2015年华润业绩最大功臣(贡献集团26.5%的利润)的地产板块空前受宠,这就是为何集团要将华润置地打造为“千亿房企”的原因所在。

  今年,深圳区域预计贡献华润置地30%的业绩,将再拔头筹。华润置地也早已将深圳旧房改造作为冲刺“千亿房企”的主攻方向。但是,逐鹿深圳旧房改造的龙头房企云集,而房价、地价高涨导致拆迁成本高涨,旧改风险加大。在万科牵手深铁形成了强强组合之后,一方面,“地铁+物业”将成为华润置地的竞争对手;另一方面,华润股权也会被稀释,希望以大股东优势整合万科、做大地产的战略变得渺茫。

  但是,如果没有宝能的支持,即便华润反对也是白搭。而且,此次签字仪式和新闻发布会上,作为深铁“娘家人”的深圳国资委、中国轨道资本投资“一哥”——中轨集团、中国城市轨道交通协会均表示支持,希望深圳在轨道物业开发和支持都市圈上发挥带头作用,一定程度显示政府的态度。而且,双方有意识地将此次合作上升到PPP和“一带一路”的改革高度,也使得华润投反对票顾虑大增。

  同时,近期各地“地王”中70%为“央企造”,据悉近期已有央企被“约谈”。作为国家顶梁柱的央企,在稳增长、促改革中发挥中流砥柱的作用,也是华润要考虑的重大因素。2015年,万科每10股分红7.2元,股息支付率达45%,再次赢得上市公司“分红牛”称号。无论从哪方面看,在“遍地是钱却找不到去处”和“资产配置荒”的当下,持有股票做财务投资者,分享万科PE抬升红利,不啻为华润的最优选择。

  依据上述分析,笔者认为,华润投赞成票的可能性也较大。万科股权再造即将落幕,这是楼市跑马圈地时代结束的标志,更是我国楼市存量时代和都市圈时代到来的标志,搭建在轨道上的楼市将迎来新机遇。去年以来的楼市大分化,以及近期热点城市“地王不断”,已显示出人群开始向都市圈迁徙的倾向。目前,京沪穗深轨道对城市交通的分担率分别为42%、51%、47%和28%,而东京、伦敦、纽约已达到了80%至90%的水平,这是我国都市圈集聚能力的阻滞所在。

  “轨道+物业”,一方面将高效率扩展都市圈周边的空间,再造“中心区-卫星城”的都市人口、产业分布新格局。今年以来,面对京沪穗深的高房价,都市圈内二、三线城市商品房销售量价迅速攀升,显示“都市圈化”在草根层面已在自发推进。轨道交通的大发展,无疑将是都市圈进一步发展的坚实支撑;另一方面,高房价和高地价驱使下,大城市空间重塑的改造成本高不可攀,“轨道+物业”带来的空间增值效应,通过物业销售兑现,将为这种再造和集约利用提供充足的资金流,而楼市的“铂金时代”就藏在这中间。

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