“地王”过后:昆山楼市的畸形上涨

人民网 2016-07-28 08:23:53
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人民网北京7月27日电(徐倩)这已经是李乐(化名)第5次被房东拒绝了。 “就在签约前,房东要加价8万才肯卖。”她看上的房子总价不过才50万,一夜竟然加价这么多,李乐说道,“上次房东加价3万,我没有买,这次8万更是离谱!”。 作为单身的上漂一族,被限购政策挡在门外的外地姑娘李乐无奈之下转向昆山,希望能

人民网北京7月27日电(徐倩)这已经是李乐(化名)第5次被房东拒绝了。

“就在签约前,房东要加价8万才肯卖。”她看上的房子总价不过才50万,一夜竟然加价这么多,李乐说道,“上次房东加价3万,我没有买,这次8万更是离谱!”。

作为单身的上漂一族,被限购政策挡在门外的外地姑娘李乐无奈之下转向昆山,希望能在快速上涨的房价中给自己谋一处安身的居所。

而就在李乐多次往返昆山寻觅合适的房子时,昆山进行了一场 的、历时13个小时的土地拍卖。而在这次土地拍卖中,诞生了昆山单价和总价双“地王”并刷新了有史以来昆山楼面价和溢价率的最高纪录。

而正是在这场土地拍卖之后,李乐的买房愿望终因房东的跳价而落空,而现在摆在李乐面前的是一个迥然不同的昆山楼市。

谁先“涨价”?

李乐并非孤例,更多愿望的落空源于7月15日的一场土拍。

在这一天,昆山迎来了2016年首场现场土拍,这场土拍耗时了13小时,历经近1000轮报价,揽金128.49亿元,所出让的6幅地块溢价率均超过100%,楼面价均过万。

其中,象屿地产“脱颖而出”,以总价44.07亿元拿下位于花桥区光明路的地块,折合楼面价每平方米1.75万元,溢价率高达206.66%,一举刷新了昆山地价、总价、楼面价和溢价率的最高纪录。

在激烈的土拍竞争中,房企往往会因为战略布局和补仓需求而不惜以高价拿地,因此地王也得以诞生,而据记者了解,象屿地产在昆山在花桥区域的储备土地的建筑面积已超140万平方米。既然不缺良田,那么象屿地产的激进就更加耐人寻味。

同样是2013年的夏天,象屿地产斥资14.27亿元以85.9%的溢价率 “地王”,折合楼面价每平方米9760元,一年以后,该地块被象屿地产打造为象屿都城进行公开销售,2014年 开盘价格为每平方米7300元,除去建安成本,只相较楼面价,每平方米亏损2460元。

而2年后的今天,就在象屿地产拍下“新地王”后的第一时间,象屿地产就将象屿都城的售价调高,根据昆山 乐居数据显示,单价上调了2000元,涨幅超过了13%。

而昆山 网数据进一步显示,象屿都城的价格由6月份的每平方米15500元上涨到每平方米21000元,价格涨幅超过35%,而今年1月的售价为每平方米9200元,也就是说半年以来,该楼盘的价格上涨幅度达到128%。

此外,加上2015年12月象屿地产竞得的花桥开发区9-2、9-3两宗地,目前象屿地产已经在昆山形成区域性的开发优势。

在7月15日的土拍现场,象屿地产还参与了花桥区金变路地块的竞拍,而在将溢价率高攀之后象屿地产退出,最终由重庆祥瑞地产以折合楼面价每平方米1.42万元竞得,溢价率高达179.2%。

在象屿地产花桥“地王”出世之后,花桥镇的诸多楼盘也相继跟风涨价,例如花溪公馆和中科苑分别调高了售价,花溪公馆6月22日售价为每平方米17000元,而7月18日售价已经调整为最高价格每平方米24000元。

在二手房方面,受到新房价格的传导,房东也开始跳价,据李乐描述,“房东都是上海人,投资买房在昆山的。”而李乐的说法也被昆山花桥的一名中介工作人员所证实:“昆山花桥的房子很多都被上海人买走了,大多是投资客,涨价后转手卖掉。”

地王如何“解套”?

新地王为老地王解套也是房企心照不宣的秘密。

对于象屿地产的拿地逻辑, 研究院智库中心研究总监严跃进分析称:“象屿地产希望对长三角市场积极布局,所以整个投资势头还是比较猛的,对于地王的获取其实还是认可的。当然此类地王现象出现后,对于周边部分老地王或者新项目都有一个解套的逻辑,但往往也会进一步促使既有房产项目的涨价。”

以上海为例,2015年华润华发联合拿下的上海大宁158亿双子地王,成交楼板价每平方米3.49万元,溢价率16.24%,成为彼时的地王。

而经过今年上海地价的快速上涨和地王的出现,尤其是,新城控股7月14日以37亿元摘得上海虹口区地王,楼板价每平方米67409元,溢价率77.4%,未来售价或将超过每平方米10万元。

7月24日,华润华发所拿下的大宁地王地块被命名为“静安府”,首次开盘,1个半小时即宣告售罄,实收均价约每平方米88000元。

昔日地王得以解套,也使得房企更加有底气拿新地王,而新地王又将带动房价的进一步上涨。从上海、深圳到南京、苏州、昆山,“地王效应”带动房价上涨已经成为恶性循环。

多位业内人士认为,地王频出和宽松的货币政策息息相关。旭辉集团总裁林峰在博鳌-21世纪房地产论坛上表示:“M1的系数,去年7月份,增速是6.6,今年6月份,M1的增速是24.6%,增加了4倍。这种增数来看,房地产和土地不涨价是很困难的,因为中央开闸放水,希望水能够灌溉千亩良田,可是水聚集在洼地,房地产行业以及房地产行业的某些城市承载了低洼。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷认为:“如果货币政策不发生根本性的转变,地王现象将难以改变,除非各地政府明确增加土地供应,并且提前公布每季度土地出让计划和地块信息,做到公开透明,减少房企恐慌性抢地,才能降低地价快速上涨预期,减少地王现象。”

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