宁高宁开始搭建第三座城 如何看懂中国金茂这步棋

每日经济新闻 2016-05-27 08:20:10
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在缔造了华润万象城和中粮大悦城之后,宁高宁开始搭建第三座城。 5月19日,宁高宁在中国金茂商业战略的发布会上亮相。这是他离开中粮集团,获任中化集团和中国金茂董事长之后首次站在媒体的聚光灯前。 “览秀城”是宁高宁为中国金茂商业地产版图的新命名。“览秀”取自杜甫《望岳》中的“一览众山小”,“造化

在缔造了华润万象城和中粮大悦城之后,宁高宁开始搭建第三座城。

  5月19日,宁高宁在中国金茂商业战略的发布会上亮相。这是他离开中粮集团,获任中化集团和中国金茂董事长之后首次站在媒体的聚光灯前。

  “览秀城”是宁高宁为中国金茂商业地产版图的新命名。“览秀”取自杜甫《望岳》中的“一览众山小”,“造化钟神秀”,英文名则是“Mall of Splendor”。

  在发布会上,中国金茂总裁李从瑞公布了未来的发展规划:金茂商业将在轻重并举,创合创新战略指引下,到2018年实现管理面积超过200万平方米,确保所管理的资产具有良好的业绩表现,早日具备上市条件,择期进军资本市场。

  宁高宁的“第三座城”

   虽然宁高宁在商业地产的开发中有足够经验,但目前商业地产一片“红海”,他掌舵后能否带领中国金茂实现跨越发展?

  从华润到中粮,宁高宁一手创建万象城和大悦城两个品牌。这为他在商业地产界赢得美名。

  2004年,当占地8万平方米、总建筑面积50万平方米的深圳华润万象城问世时,外界无不震撼,这个仿照东京银座的商业综合体也成为国内Shopping Mall的范本。

  第一个万象城落地后没多久,宁高宁就接到一纸调令,他的战场由华润变为中粮。

  2005年,宁高宁对中粮集团地产业务给出了清晰定位,成为城市中高档住宅的主要提供者。在完成对深宝恒国有股份的受让后,中粮地产正式更名成立,并成为中粮集团旗下地产业务的上市平台。

  紧随其后,宁高宁决定划分中粮投资性物业和住宅发展业务,主导商业地产开发的中粮置业也由此成型。理清架构只是宁高宁对中粮地产业务开出的第一副药,对中粮地产业务而言,更深的烙印还是大悦城品牌的创立。

  除了项目的定名外,宁高宁也明确了大悦城的定位以及首个项目的选址,并助推这个商业平台实现登陆资本市场的最后一跃。

  宁高宁直言,金茂往前走,就必须要进行创新,而且应该是突破性的,不是简单地把楼改一下颜色,或者在里面搞一些活动。过去购物占60%,现在购物占40%,可能还要降,但是体验越来越多,现在继续做一个big box把人赶进去比较难。

  去哪儿上市?

   目前来说,金茂商业属于中国金茂的自持板块。金茂商业旗下拥有商务配套商业、旅游地产商业、社区商业、城市级商业中心四大零售商业产品线,零售商业面积已超过80万平方米。

  据中国金茂2015年报,商务租赁及零售商业运营收入12.59亿元,占收入总额7%,较上年增长7%,主要由于集团旗下写字楼业绩有所增长;酒店经营收入约19亿元,占收入总额10%,较上年增长6%。

  对于“到2018年实现管理面积超过200万平方米”的目标,中国商业地产联盟秘书长王永平在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,金茂商业的优势在于能够保证实现这个目标,因为持有的优势,便于统一规划,这是与散售最大的不同。

  对于金茂大跨步发展面临的瓶颈,王永平认为,外部市场环境比较复杂,与宁高宁当年打造万象城和大悦城已经有很大不同。目前商业地产挑战大于机遇,用通俗的语言来讲就是“项目多了、电商过了、创新弱了”。商业地产项目过度开发,电商在冲击实体商业。反腐是正确的,但是把高端消费给挤出了市场,另外商业本身创新能力不够,新兴人类对于品牌消费转向了品质品味消费,要求商业调性很高。“这是商业地产商都需要面对的。”

  对于金茂商业登录A股还是港股?金茂相关人士表示,金茂商业不排除A股上市的可能,但是A股上市难度比较大,未来会根据资本市场的诉求来决定上A股还是港股。

  到二线城市拿地

   关于中国金茂未来3年的目标,金茂方面表示,在去年的基础上,到2019年销售金额达到800亿元,力争用5年时间,实现公司营业收入和利润总额翻一番的整体目标,其中开发销售、持有运营与金融服务等三项业务收入占比贡献为7∶2∶1,三项业务盈利占比达到5∶3∶2,各业务间实现良性互动。通过有质量的增长,将中国金茂逐渐打造成为规模适度、效益良好、品质领先、服务突出的地产行业标杆。

  换句话说,在央企整合的大背景下,中国金茂如能崛起,主力贡献依然靠开发销售。

  在中国金茂2015年全年业绩发布会上,李从瑞表示,2016年要完成360亿元的签约销售,其中有300亿元来自二级开发,还有60亿元是一级开发。300亿元的二级开发里面对应的货值大概是450亿元,所以去化只要在60%~70%,就能够完成销售目标。就分布而言,60%是在一线城市。

  李从瑞表示,从中国金茂来看,二线城市正在出现机会,一线城市由于地价过高,竞争力正在减弱,所以中国金茂2016年会更关注一些经济比较活跃的二线城市。经济活跃体现在以下几点:一是GDP增长能够在8%以上,比全国6.5%水平要高出1到2个百分点;二是希望人口是净流入;三是商品房的销售周期比较健康。

  李从瑞认为,中国金茂目前主要布局五大区域,比如说在华北区域,会关注郑州和天津、济南;华中地区会关注武汉、合肥;华南地区,会关注厦门、深圳;华东区域,主要还是集中在原先已经进入的这些城市。

  地价高企已成为一二线城市的主要特征,对于如何增加土地储备?对金茂来说,要在2019年实现800亿元的规模,二线城市必定会是关键。李从瑞指出,中国金茂的预算中,每年将拿出200亿元来进行土地购置。“这里面大多数都会采取合作的方式,目前我们合作的大概是40%~ 50%。当然,未来也不排除通过并购的机会来完成快速发展。”

  在共同发布的《2011年度中国房地产企业销售排行榜TOP50》中,方兴地产(中国金茂前身)销售金额110亿元,排名第40位。在《2015年度房企销售金额TOP100》中,中国金茂销售额过300亿元,排名第27位。而同为央企的中海地产销售排名第5、华润置地销售排名第8、招商蛇口排名第14、远洋地产排名第18、中国铁建排名第19。

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