调控升级,上海及周边房价还能走多远?

人民网 2016-12-26 09:39:27
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2016年在经济增速下滑、人民币贬值、股市低迷的大背景下,房地产市场成为了“资本洼地”,全国主要大中城市房价持续攀升,部分地区涨幅甚至超过100%,房地产企业拿地热情不减,地王频现,楼板价一再刷新高,房地产市场呈现一片欣欣向荣的景象。笔者希望通过一些简单的经济学原理,以上海及周边房价为主要研究对象,探讨一下房价还能走多远?

2016年在经济增速下滑、人民币贬值、股市低迷的大背景下,房地产市场成为了“资本洼地”,全国主要大中城市房价持续攀升,部分地区涨幅甚至超过100%,房地产企业拿地热情不减,地王频现,楼板价一再刷新高,房地产市场呈现一片欣欣向荣的景象。笔者希望通过一些简单的经济学原理,以上海及周边房价为主要研究对象,探讨一下房价还能走多远?

首先,我们来看一下,近三年,上海各个行政区房地产市场情况:(数据来源:房产数据中心)

从以上四张图可以看出,近三年上海各个行政区房价总体上是上涨的,但是涨幅却是大小不一,较为偏远的金山、奉贤、崇明等区域涨幅较小。结合已售、未售面积、退房次数来看,嘉定、浦东、宝山、松江为最近三年购房者的主要选择区域,笔者认为主要由于与核心主城区房价差距太大,不管是开发商、购房者还是投资者似乎都看到了这个潜在的机会,同时交通相比于金山、奉贤、崇明更为方便,考虑到主城区本身的拥堵情况,选择交通便利稍微偏远一点地区未尝不是一种选择。这就能解释2016年从成交面积上远高于主城区,而涨幅上确不低于主城区,甚至高于主城区的现象了。

那么房价是否会一直涨上去呢?上海及周边房价是否会进一步向主城区看齐?

首先,认为房价会一直涨上去的人缺乏最基本的常识。归其根本来说,房子是一种商品或者资产,具备基本的商品属性,其价格在未来也是波动的。在目前的中国来说,任何城市的房价都是叠加了这个城市各种公共资源的综合价格,特别是一些稀缺资源,如教育、医疗、文化、科技、金融等。这也是一线城市和其他城市房价差距扩大的基础。

国内上一轮房地产大涨的时候应该是在2010年,也是在那个时候政府开始抑制房价过快上涨,但是很多媒体和个人都忽略了上一轮首先上涨的城市应该是温州,温州人不仅炒全国大城市的房价,对本市的房价也是迅速推到了顶点,以致于接下来几年了,全国主要大中城市的房价都在上涨,只有温州再跌,很少有媒体报道,如今的温州房价只有鼎盛时期的一半,因为温州的房价上涨不具备足够的支撑(稀缺资源的支撑)。

房价是否上涨,除了依赖所谓的稀缺资源,还与人们的收入水平、政府的货币发行(社会通货膨胀水平)密切相关。

先说一下通胀水平,过去几年中,国内的通胀水平逐步下降,最近一年维持在2%附近,政府的货币发行也是符合经济发展需要,没有出现较大的刺激经济的措施。今年以来,人民币汇率贬值预期存在,导致未来一段时间内国际热钱进入中国的可能性不会很大,也就是说中国资产未来不会超预期。从国家层面上,今年主动下调经济增速,虽然大宗商品今年较为火热、但是未来三年之内,国内整体通胀水平预计不会快速提升,预计在3%以内,甚至更低。

从收入水平上来看,国家这两年多次提到要提高居民收入,同时明年的个税改革无疑是一道亮点,但是由于生产力水平的限制,短期之内居民收入大幅提高也是不太现实的,这条路任重而道远。

回到上海及周边城市发展状况来看,未来形成如纽约、东京、首尔等大城市周边经济圈式必然的、也是可行的。那么上海市非核心区(教育、医疗、科技、金融)的房价与周边的城市的差距将会逐步缩小。以目前的上海与周边的交通水平来看,住在苏州、昆山、嘉兴等地,前往上海上班也是可行的,而且目前上海周边的一些公共设施未必能赶得上周边城市。

下面我们来看一下,经历过一年不同幅度的涨幅之后,目前价格是否具备进一步大幅上涨的基础:上海松江-泗泾地区,金地自在城二期为例,房价相比今年年大幅上涨,目前均价3.6万,年初为1.9万,以100平米的房子为例,总价360万。目前出租能收到的租金粗略估计为8万/年(可能最高也只这么多),那么8/360=2.22%,收益率约等于余额宝的水平。但是负担的贷款成本约为3%-8%,不考虑未来价格波动,这个收益率现在买是不划算的,甚至是亏钱的,至少我相信聪明人的资金是不会在目前这种收益率情况进入的。上海及周边其他地方经历今年上涨之后的情况大概类似。

最后重提两则小新闻:

李嘉诚三年内抛售内地资产上千亿。我始终认为商人是聪明的,对市场价格相当敏感的,尤其是像李嘉诚那样久经商场的高人,如果不是市场价格出现较大的不合理,是不会如此操作的。

2016年上半年,一则“华为迁离深圳”的消息刷爆朋友圈,虽然随后公司出面否认,但是任正非在接受记者采访时表示世界的中心会分散化,会去低成本的地方,高成本最终会摧毁竞争力。而且现在有了高铁、网络、高速公路,活力分布的时代已经形成了,但不会聚集在高成本的地方。深圳房地产太多了,没有大块的工业用地了。大工业的发展,每一个公司都需要一定的空间发展。工业现代化最主要的,要有土地来换取工业的成长。现在土地越来越少,越来越贵,产业成长的可能空间就会越来越小。这些人要有住房,要有生活设施。生活设施太贵了,企业就承载不起;生产成本太高了,工业就发展不起来。如果华为这样中国最优秀的企业之一承担不起高房价,那其他企业会怎样?

最后,总结一下吧:

第一,房价是叠加稀缺资源的总和,同时稀缺资源也是支撑房价的重要基础;同样的重要基础还有收入水平等,这也是为什么在过去几十年,全球房价抗波动性较强的地方多为教育、科技、金融中心等。

第二、上海及周边地区从租售比,资金回报率的角度来看,目前是不存在投资价值的,未来一段时间内将会稳定在一个梯度内,并且呈现共同涨跌。 不排除出现像1991年日本东京的情况,大幅上涨最后酝酿成原子弹级别的社会危害,我想这也是政府不愿意看到的。任何非理性的大幅上涨都会以同样的方式崩溃,如同前几年的温州和鄂尔多斯一般。

第三、上海周边、嘉兴、嘉善、昆山、苏州、无锡、南通、启东等,大都位于上海两小时经济圈,虽然没有很明显的教育、金融等稀缺资源,但是在科技(生产力水平的代表)、收入水平上各有所长,未来与上海市偏远地区的差距会逐渐缩小。 @今日话题@释老毛@不明真相的群众@梁宏@土地堂堂主@江南愤青 @DAVID自由之路 @漫步者华越

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