学位房或重新“洗牌”

近日，由于中小学扩建计划的公布，越秀区将取消近地段入学、推行学区内调配入学政策的传闻在一些家长论坛、微信群再掀热议，有业主担心学位房市场将重新洗牌，家长买家则希望能觅得更低入市时机。

　　记者走访市场了解到，越秀区学位房虽已过高峰期，但近期因新盘增加，成交量跌幅不明显；天河龙口西板块价格则因华阳小学扩建而出现下跌。业内人士认为，扩建计划暂时不会影响学位房热度。

　　日前，广州市教育局印发《广州市中小学校基础教育设施三年提升计划（2016~2018年）》，称到2018年，全市新改扩建129所中小学校，新增约16万个学位，其中不乏执信、广外、仲元、真光等名校学位。有业内人士指出，多所学校扩建，能解广州学位之“渴”，但也给广州学位房“争夺战”再添了一把火。

　　学区化一直是近年广州教育的关键词。早在去年3月份，广州市教育局就发布《2014年广州教育工作总结和2015年工作要点》，正式提到在越秀、荔湾等12个区探索开展学区建设，学区内搭建互助平台，教育资源共享，师资均衡。由于扩建计划的提出，如何看待越秀区学位房的讨论在学生家长间又“热”起来。

　　学位房的价格由市场行情决定，房源地段对口的学校名气越大，房价就越高，而政策的调整又会影响市场行情。有业内人士告诉记者，以环市东路的广工大院楼盘为例，该楼盘原属于省级名校农林下路小学招生路段，买家众多，楼价一直高涨，价格至少比周边非学位房高出20%。2014年其被调整为黄花小学学位房后，买家减少一半以上，业主又心态强硬不愿降价，出现一个月也难卖出一套的现象。

　　房天下广州二手房电商商圈经理胡海洋认为，在聚集东风东路小学、农林下路小学、育才小学等多所名校的东风东—农林下路一带，如果真的不再实施“近地段入学”，买学位房的家长选择范围扩大，极有可能会转而购买具有同样入学机会的价格低洼区的学位房。

　　“重点学位地段失去学位房优势，买越秀区哪里都可以入学，其他原先非重点学位地段、价格较低的区域会受青睐。”胡海洋预测，原先占据越秀区80%名校学位房资源的地段学位房量少价高，只占房源总数的30%左右、价格却是其他非重点地段的一倍，一旦确定取消近地段入学的政策，实行学区范围内都可调整入学，势必会打破重点地段对学位房的垄断，带动其他地段的房产市场：“这对以学位房为优势的越秀区而言，可能面临重新洗牌。”

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　　扩建计划促越秀区学位房成交

　　有业内人士认为，目前看市场还没有明显反应。“大多数买越秀区学位房的都是孩子马上要入学的，希望立即买到手，所以政策没有确认之前这一状况不会有明显改变。”一个越秀区的中介人士告诉记者，长期以来，越秀区凭借名校扎堆，学位房集中，备受市场追捧，越秀区学位房市场火热局面不会轻易改变。记者了解到，位于东风东路小学对面的东风广场小三户型的学位房，3月份放盘价410万元，到7月份已涨至490万元，四个月内涨了80万元。

　　其实按照“惯例”，学位房高峰期一般出现在3~4月，5~6月市场趋于平稳，但7月越秀区二手楼市又起“波澜”，原因是中小学扩建的消息出台。据了解，近段时间，大量新盘因小学生陆续毕业而被放出市场，越秀区学位房的成交量下降幅度不大，价格没有什么涨幅，带学位楼梯房均价仍保持在35000元/㎡左右。但是中小学扩建的消息一出，许多客户又涌进越秀区“寻宝”，价格明显出现涨幅。比如因为执信中学也在扩建名单中，邻近的水荫路板块二手楼价明显上涨，从年初维持至年中的25000元/㎡均价上涨到30000元/㎡。

　　业内人士曾文龙表示中小学扩建对以学位房为主打的越秀区二手楼市还是会有不小的影响：“一方面引来了新的客源，能促进成交，一方面很多购房者追求名校机会，在一定程度上会促使当地二手楼价上涨。”

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　　“竞争板块”学位房量价受影响

　　自4月份华成小学并入华阳小学后，天河北板块的学位房经历了一波大涨，平均涨幅高达30%。以天文苑小区为例，价格从40000元/㎡左右上涨到50000元/㎡，而恒康阁价格更从18000元/㎡上涨至30000元/㎡。

　　然而，可入读龙口西小学的龙口西板块却因此“遇冷”。据市场人士骆周育介绍，华阳小学扩建前，华阳小学和龙口西小学都可直升47中学，虽然不少家长认为华阳小学的教学质量更好，但是考虑到原华阳小学周边的楼盘价格高、楼龄老、房源少等因素，还是转而选择龙口西的学位房。如今，华阳小学学位选择范围扩大，买原华成小学区域的物业就等于拥有华阳小学的学位，在该板块和龙口西板块楼价相差不大的情况下，之前倾向于后者的家长会转向前者。“改变心意的家长买家至少有50%。”骆周育预测，随着看房人数的下降，龙口西板块的成交量和成交价会下降两成左右。

　　不过，天河北区域写字楼居多，学位房源在市场上一经放出就会受到“追逐”，因此龙口西板块的业主在看房量明显下降的情况下也不愿意松口让价。另外，尽管天河区也在全市的中小学扩建计划中，有体育西路配套小学、员村五小、员村六小、五一小学、四海小学这5所小学将进行扩建，新增学位共计达2970个，省一级名校执信中学的分校区也选址在天河，但业内预计对天河的二手楼市的整体影响不大，仅会对相关板块的原非学位房物业有一定的影响。