没落贵族金地再为地狂 88亿拿下浦东祝桥地王

时代周报 2016-08-02 08:32:07
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88亿元!没落贵族金地再为地狂 时代周报记者 杨静 发自上海 冥冥中, 金地集团 (以下简称“金地”)又似乎走到了一个熟悉的分叉口。 88亿元!7月27日,它以此价格拿下了上海浦东祝桥的总价地王。这令外界侧目,对金地吐气扬眉的喜悦振奋和对地王劫难的担忧,同步蔓延。 血的教训历历在目

 88亿元!没落贵族金地再为地狂

  时代周报记者 杨静 发自上海

  冥冥中, 金地集团 (以下简称“金地”)又似乎走到了一个熟悉的分叉口。

  88亿元!7月27日,它以此价格拿下了上海浦东祝桥的总价地王。这令外界侧目,对金地吐气扬眉的喜悦振奋和对地王劫难的担忧,同步蔓延。

  血的教训历历在目。地王,曾是金地难以言说的痛。受其牵绊,踩错节拍,金地曾两次错失了扩张的机会。

  多方早已有了一个不是盖棺的论定:跌跤过重,金地与地产“第一梯队”已经有了相当大的距离,曾经“招保万金”中的那个金地,徒留追忆。

  但这只是硬币的一面。另一种真实是,过去的三年里,金地正进行加速补偿式的奋起直追。目的再明显不过,它要向外界证明,自己已经走出因对行业周期判断失误而导致的进退失据。

  不过,疑惑依旧存在。重现往日的辉煌,会不会只是一种奢望?现在的金地,又有着怎样的杀手锏?

  金地华东浮沉

  较少被人提及的是,地王留给金地的不仅仅是伤痛,也有激情、胆略以及反思,甚至是接下来发展的一大支点。

  总计88亿元的地块,是金地华东区域公司(以下简称“金地华东”)的兴奋剂。值得一提的是,本次88亿元地块,亦是金地3年来在土地市场上最大手笔的豪掷。金地华东方面对时代周报记者表示,一年前上任的金地华东董事长阳侃一直对拿地非常重视。在履职前,他曾在集团投任职,主要负责集团土地投资、生产经营计划制定及营销管控。

  拿下地块后不久,金地华东官方就已经贴出“共创亚洲最大航空城”的标语。抛开对地王本身的担忧,外界的一种共同解读是,这将是金地华东,乃至金地翻身仗的开始。

  这样的兴奋,金地华东,等了很久。

  在金地的七大区域公司中,以上海为核心的金地华东曾是金地的重镇。金地华东的多年浮沉亦是金地自身发展的缩影。

  金地实行的是“总部-区域公司-城市公司”的三级管理架构。不过按照时代周报记者从金地内部人士得到的说法,在投资决策上,总部占据话语权。

  拿地上,金地踩错过两次节拍。一次是2007年162亿元的高价拿地后遇上了2008年的楼市调控,在2008年和2009年上半年—那段能以低价拿地的黄金时期,金地捉襟见肘。另一次是2009年4月到2010年底期间的大举拿地,让其差点倒在了2011-2012年间收紧调控的前夜。

  新登台的弄潮儿将劫后余生的金地生生挤到了舞台的角落。在2010-2013年间,中规中矩的企业战略,低调谨慎的拿地态势,在金地中尽显。

  金地华东是明显的佐证。尽管房地产业惯性以规模论英雄,但自2010年起,金地华东还是要作出最痛的选择—谨慎拿地。

  如何吃准政策的周期,调整产品结构和拿地策略,成为彼时的当务之急。

  为此,金地华东付出了代价。光环开始黯淡,2011年岁末,东南区域地产公司的成立—浙江公司从原先金地华东的出列,更被视为直接削弱了金地华东的话语权。

  在这之前,金地华东一直是金地的王牌。从2002年获得上海嘉定2100亩项目的开发经营权开始,金地华东不管在人事还是业务上都有着进取的因子。2009年,上海公司更是首次完成了创纪录的百亿元销售额,声望和业绩都达到了巅峰。

  2013年,金地华东略显疲态,甚至倒退。年报显示,营业收入比前一年减少29.26%,位列七大区域之最。在“大本营”上海,金地华东这一年甚至都未有土地收获。

  土地,成为金地华东乃至金地被诟病的一大关键点。至于集团方面,当昔日的伙伴已经迈入千亿阵营时,金地的招牌却在踟蹰中褪色。

  金地所图的并非仅是一城一地,谋求再起也并非以这88亿元总价的地块为起点。金地需要地,金地华东更需要地。金地华东需要提振,金地更需要提振。

  发力土地

  金地的回归,带着对一二线城市的重新热爱。显而易见,以一二线城市作为扩张重点的战略,是金地近年来最大的策略转变。

  在2014年,“加快周转、做大规模、提升ROE(净资产收益率)”的经营导向,被提到了重要的位置。

  过去三年,金地在土地上的发力得到了见证。2014年,金地全年共获取19个项目,总投资额约153亿元。2015年,金地更是在全国拿下了33宗地块,总投资额297亿元,为近年来金地最多总投资额与新增项目数量的一年。2016年起截至目前,金地总计拿下6个地块,拿地总额约达141亿元。

  2015年获取的33宗土地中,北京、上海等一线城市总投资额占比39%;苏州、南京等二线城市总投资额占比51%。

  一系列拿地的逻辑起点,正是对行业成长空间和发展规律的预判:时世已变,地产也不复旧河山,行情面上又到了一个千载难逢的战略机遇期。倘若抓住了,企业将占据话语权,迎来规模的壮大;反之,机会将失之交臂。当昔日的同行都在拼命拿地时,金地没有理由不拿。

  尽管在拿地上开始发力,但值得注意的是,合作拿地的比重也有所增大。就2015年来说,公司新增建面447万平,同比大幅增长56%。对应拿地投资额297亿元,其中权益投资额113亿元,权益占比38%。

  接近金地的不愿具名人士对时代周报记者表示,在今年5月31日召开的股东大会上,金地总裁黄俊灿已经明确表示过,金地未来将更多倾向于联合拿地开发。

  在拿下88亿元地块后,金地已经挂出公告表示“本地块未来可能因引进合作方共同开发等原因导致公司在地块中所占的权益比例发生变化。”

  甜头和隐忧

  改变不仅仅只是对土地市场的认知,对产品的重视,在过去几年里也被提升至核心考量上。

  2014年,金地的产品研发设计院开始组建,对金地新拿地项目进行新的研发。在产品结构上,刚需产品比重开始上升,对于高端产品加快去化是核心。去年开始,金地更进一步对细分市场进行关注,在“格林”“褐石”“名仕”“天境”“世家”“风华” “未来”等七大住宅产品系列上做完善。

  成绩单上不无亮点。过去三年,金地进入了发展的快车道。2013-2016年上半年,金地的销售业绩呈现上升,分别为450亿元、490亿元、600亿元和439亿元。

  进入“500亿+”房企梯队,这家华南房企踌躇满志,对外宣传推广时喜悦之情难以言表:“在仅有的13家‘500亿+’房企中,金地超过25%的签约金额增幅也位居前列,是去年同期增幅的近3倍。”

  2016年上半年的业绩更是强心剂,目前439亿元的销售额已经超过2015年全年销售额的三分之二,同比增幅高达107%。

  据金地集团披露的销售情况显示,8月份还继续推出多个项目,如果不出意外,2016年金地集团全年销售业绩同比将有大幅提升。而在上半年的销售额中,有56.27% 来源于一二线城市,合计约247.38亿元人民币。

  区域性大盘的热销是业绩增长中的一大亮点。以杭州金地艺境为例,自开盘以来,几乎包揽翁梅板块所有月度销冠。

  不过,在销售规模上尽管有所突破。持续的资产减值计提却仍在损毁金地的利润。

  2010-2015年,净利润的增长额度仅从27亿元增加到32亿元,几近停滞。此外,2015年金地的营业总收入为328亿元,归属净利润为32亿元,同比减少19.94%

  金地方面认为,结算趋缓拖累收入是其中主要一方面原因,据2015年财报数据,年内金地房地产项目结算面积265.7万平,结算收入305.3亿元,相比2014年分别下滑23.5%和30.4%。

  按照时代周报记者掌握的金地内部资料显示,金地的项目从拿地到首期开盘有着10-18个月时间,对比行业内高周转的房企一年左右的时间,金地的速度谈不上快。

  此外,在整体运营效率的维度上,金地总资产周转率在2015年开始下滑,从2014年的0.37落至0.25。

  对于金地来说,如何做到规模和利润的平衡,依旧还是重要的考量。

  发展的臂膀

  那么,88亿元拿地的底气,到底还有哪些?

  时代周报记者综合各方观点来看,这与金地在金融和商业上的发力有着莫大的关系。

  事实上,历年的发展使得金地明白,住宅终究有开发殆尽的一天,住宅行业平均利润也在陆续下降。挖掘新的利润增长点和寻找新的领域刻不容缓。金地的策略是,以住宅地产为核心,以商业地产和地产金融为两翼,将产业触角伸向产业地产、社区商业和物业管理等方面。

  地产金融的羽翼已经丰满。据金地年报显示,旗下的私募基金管理公司稳盛投资2015年共计完成8各项目投资,新增人民币基金投资规模56亿元,成为金地地产项目融资的重要渠道。

  金地收获的不仅仅只是融资渠道,更是融资成本上的降低。按照2015年的财报,金地债务融资加权平均成本为5.32%,低于行业不少开发商。

  还有一个不得不提的平台—金地商置,即商业地产这张翅膀。历经四年的培育,这个与凌克等金地管理层利益高度契合的新平台正迎来收获期。在日前发布的2016年年中业绩预计中,净利润同比增长超过1000%。

  早在2015年,金地商置的合约销售总额超112亿元,开业运营项目租金收入与利润大幅增长,年度租金增长21%。它过去的表现可圈可点,2015年,金地商置全年获取16个新项目,包括住宅、商业及产业地产等诸多物业类型,新增土地储备214万平方米。在资本市场方面,2015年,它成功实现2次股权融资,总金额达31.48亿港元。2016年,金地商置更是大举发起收购兼并,对广电地产的并购案亦是佐证,一旦成功,将新增500万平方米的可售货值。

  不过就收入比来看,参考2015年的数据,金地商置称不上真正商业地产平台,42.4亿元的总收入占比中,房地产开发收入占比达95%,商业地产的运营收入占比微不足道,只有2.28亿元,占5%。下一步如何进一步强化商业地产运营也是题中之意。

  那么,金地的扩张之路未来将会如何上演?有一个数据可以看到征兆。仅就银行授信方面而言,截至2015年12月31日底, 金地尚剩余授信额度738.35亿元。而2016年上半年,拿地总额仅约141亿元,只占剩余授信额度的1/5。

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