万科“白银时代”新进化论

搜狐焦点郴州站 2019-07-19 08:40:53
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

  “万科是危机感驱动的公司,不是被危机驱动的公司。”   万科对房地产时代的思考一直在进化,“白银时代”的注释含义每一次都有新意。   “万科是被危机感驱动的公司,不是被危机驱动的公司。”万科董事会主席郁亮6月28日在万科2018年度股东大会上说,万科的口号是“活下去、活得好、活得久”,活下去是提

  “万科是危机感驱动的公司,不是被危机驱动的公司。”

  万科对房地产时代的思考一直在进化,“白银时代”的注释含义每一次都有新意。

  “万科是被危机感驱动的公司,不是被危机驱动的公司。”万科董事会主席郁亮6月28日在万科2018年度股东大会上说,万科的口号是“活下去、活得好、活得久”,活下去是提醒万科如履薄冰。

  万科管理层对于中国房地产行业大势向来以前瞻著称,其定位从住宅产业化、城市配套商,到城乡建设与美好生活服务商,从单一住宅到三大业务航向,每一次转型都标志中国龙头房企的战略选择。

  “面对不确定性,万科必须认清时代、行业、自我,摒弃一切投机侥幸心理,跳出路径依赖、牛市思维。”万科总裁祝九胜表示。

  “白银时代”判断没有改变

  郁亮再谈“活下去”,大家只是看到了条幅上的活下去,忘了后面还有“活得好、活得久”这两个词。“活下去如履薄冰。”郁亮说,做企业首先要活下去,如果做企业都活不下去,跟流星一样那就没什么意思,所以要活下去,也是对我们自己的警醒。

  “万科是危机感驱动的公司,不是被危机驱动的公司。”郁亮说,万科有时候给大家浇点冷水、清醒一下,对万科自己是有帮助的。

  郁亮表示,在业务上“收敛聚焦”,对万科而言这叫“初心教育”。当前业务竞争越来越激烈,唯有牢牢记住“基本盘”并将其做得更好。他比喻这一挑战为万科的“修枝剪叶”,“收敛”并不是要“砍树(基本盘)”,必要的修枝剪叶是为了大树更好地生长。

  对于未来,郁亮指出如下判断未有改变:房子是用来住的,不是用来炒的,租售并举这个长期的政策是不会改变的;对房地产行业来到白银时代的判断也没改变过;对万科致力于为客户提供好产品、好服务的策略也没有改变过;对于做城乡建设和生活服务商这个战略定位,以及万科与客户、城市同发展的具体业务策略也没有改变过。

  郁亮曾说,房地产黄金时代快要结束了,白银时代开启了,虽然白银没有黄金那么好,但白银也是贵金属。“白银时代,靠过去单一业务已不足以支持有效发展了,且有质量的发展就很难实现了。”郁亮进一步指出“基本盘”的时代意义,必须要在“租售并举”两个领域里面做到数一数二,那才是行业里的领先领跑的公司。

  “如果未来衡量地产商是否领先领跑、数一数二的话,只在销售领域里面领先领跑的话,我觉得可能并不很合适。”郁亮说,长租公寓也是万科的基本盘,希望开发业务和租赁公寓这两个领域都能够领先领跑、数一数二,这样才能保持行业的地位和影响力,从而实现有质量的发展。

  对于房企转型,郁亮认为,依靠过去纯粹简单的房地产业务非常困难,甚至不可能。“中国房地产市场机会仍然还在,我们看到了头部企业都在做新的尝试,份额还会进一步提高。”郁亮表示,房企在500强中的未来道路将越走越窄,但是转型发展之后的房地产行业,说不定还有新的机会,能够支撑留在榜单里。

  外部环境和房地产调控政策备受市场关注,“万科是一个农民,把‘地’种好是我们的任务,至于政策变化我们不预测,只应对。不管天气好和坏都要把地种好、把粮食种出来。”郁亮说。

 多元化“此刻还不理想”

  房地产行业在十多年前,在房企开发业务起步之时,住宅、商业、办公分得比较开,万科一度以“住宅”为单一战略,王石曾表示坚持住宅专一化、反对多元化。

  在发布会上,祝九胜谈及万科多元化的转型原因。“一些一二线城市,政府出让土地时严格规定,住宅占多少、公寓占多少、写字楼占多少、商业占多少。我们内部叫大型综合复杂交易,这对于开发商来说是一个挑战。”祝九胜说,很多年前万科聚焦在住宅领域,最近几年意识到只靠单一能力是很难适应城市综合发展的道路,直到2014年万科做出战略转型。祝九胜说,城市需要什么产业,就必须做什么样的业态转型。万科多元化战略,目前已经形成物业、商业地产、物流地产、养老地产、长租公寓、教育和冰雪度假等几大板块。

  有股东质疑万科多元化战略是否盈利,祝九胜表示,从2012年提出来、2014年丰富和完善,一直围绕城乡建设美好生活服务商这个战略进行多元化业务实施,坦诚说这些多元化业务的回报水平不尽如人意。“此刻还不理想,我们在努力,并且会不断的提升。”

  祝九胜进一步表示,万科多元化战略投资的策略:第一,多元化业务是不是客户所需要的,有没有为客户创造真正的价值,如果客户有需要、能创造真实的价值,暂且回报低一点,甚至不赚钱也可以做;第二,在多元化业务发展过程中,业务团队的经营能力是不是得到提升,也非常重要。新业务对内有三项评判标准:比过去做得好,比同行做得好,比市场的平均水平做得好。

  “具体到细分业务来讲,物业作为独立业务是盈利的,回报水平不错;物流地产虽然只有4年的布局,盈利水平也达到了合理的水平,对应的融资成本是可以覆盖,商业地产也基本上达到这个水平。养老、教育还是差强人意。”祝九胜说,万科按照自己的关键点仍在不断提升业务水平。

  对于当前土地市场,竞争激烈、个别城市有过热的现象,祝九胜表示,当前房企拿地更趋谨慎。在万科来看,土地市场的投资一般通过两个工具“控制”,第一是总量控制投资规模;第二是每一个周期的回款中,拿出一部分比例进行投资,一般是一个年度拿出30%左右的回款来进行投资。

  从万科上半年拿地情况来看,万科拿地金额688亿元,比2018年723亿元略有下降,这也印证祝九胜所言的“控制”,由于上半年与去年同期相比回款比例是在下降。

  谈及未来展望与工作重点,祝九胜表示,万科判断未来行业存在挑战和不确定性,但发展机遇依然存在。万科将在2019年巩固开发业务的基本盘,预计新开工面积3609万平方米,同时将继续巩固提升物业服务、租赁住宅、商业、物流、冰雪度假等其他项目。

  股东:分红为何连年减少

  在这场股东大会上,受关注问题除了对于市场走向、拿地、多元化关注外,股东的分红、H股增发和外部合作财务资助备受关注。

  针对股东提出为什么不能分红分多一点、能不能分40%或是50%?比如说茅台分了50%。

  2018年度万科现金股利约为118.1亿元,以2018年末公司总股份数计算,每10股派送10.45元(含税,调整后)现金股息,占2018年合并报表中归属于母公司股东利润的34.97%。对于股东提问分红为何减少,这从2015年的43.87%、2016年的41.48%、2017年的35.42%分红支付比例可以看出,分红连年减少。

  万科董秘朱旭就利润分红比例做出回应,上市以来累计的现金派息比是31.4%。“分红方案综合考虑了股东利益、市场环境和公司资金的需求,未来希望保持35%分红比例。”朱旭说。

  3月28日,万科发布公告,宣布增发2.63亿股H股,占增发后A+H总股本的2.33%,募集资金约78.10亿港元。此次融资将全部用于归还境外债务,不会用于住宅开发业务。

  对于此次H股增发,朱旭表示,万科B转H股,港交所要求上市公司原则上流通股不能少于25%,万科H股占比远低于这个比例,这就导致长期处于比较低的市值,为了确保港交所的要求、提高流动性才增发。

  关于增发H股会摊薄股东权益,朱旭表示,从去年开始陆续增发H股,由于每次增发H股的比例只占其20%,也就是只占总股本的2%多,增发对股东的摊薄是有限的,完全可以通过利润增长来弥补。

  “除了能够满足交易所的要求和国际投资者的需要,也有整个战略的考虑。”祝九胜说,发展海外业务会涉及到跨境使用资金,万科的长期策略是海外的所有融资都用来海外业务,也把汇率风险,通过实际业务进行很好的对冲。

  无论是解决H股流动性还是对冲外汇风险,H股增发本质上是融资。而融资就会增加财务成本,针对2018年财务费用大幅增长,公司规模没有跟上的问题,祝九胜表示,2018年相对以往大幅增长的原因,是因为投资方式上的变化,“比如2018年的上海投资,无论销售还是投资都成为我们第一大区域,去年这个区域的投资光保证金就日均50亿到180亿元,这基本没有收益。差异在于房企的城市布局不一样,我们一二线城市分布相对多一点,受到的监管就严。”

来源:中国房地产金融

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。