小区地下停车位谁来管?

□ 记者 罗志勇

随着社会经济的发展，人们的生活逐渐宽裕，私家车的数量不断增加。市民在购买地下停车位时，开发商“是否可以办证”、“何时能办”逐渐成了广泛关注的热点话题。11月10日，我市举行了地下停车位建设利用管理办法听证会，针对地下停车场收费等问题进行了集中讨论，参加听证会的政府部门、开发商及业主代表各抒己见，现场气氛热烈。

据介绍，《郴州市地下停车位建设利用管理办法（试行）》（以下简称《办法》）征求意见稿中，对地下停车位的规划、土地利用、工程建设、销售租赁、不动产登记等管理办法进行细化。其中，地下停车位的产权归属以及车位的销售和管理成为听证会关注的焦点。

讨论稿中规定，地下停车位销售实行市场调节价，租赁实行政府指导价；购房人可以自行选择购买或租赁的方式取得地下停车位的所有权或使用权；建设单位不得只售不租；住宅区地下停车位的销售、出租原则上应当首先满足本住宅区业主的需要；地下停车位应当纳入物业管理，其使用功能和建筑结构不得擅自改变。听证会现场，参加听证会的代表纷纷发表自己的意见。

市民代表李女士专门做了民意调查，围绕热点进行了研究，所探讨的问题十分具体，她认为：“尽快出台相关规定，推动（地下）停车位办不动产证，是一项利民之举。”同时，李女士建议，《办法》应完善开发商、业主的责、权、利规定，还应明确产权登记后拥有的权利（抵押、担保、补偿）是否与房产不动产的权利一致。

同时，有开发商提出了租赁承包管理模式，观点比较深刻。听证会结束以后，各相关经办机构纷纷向记者表示，将积极吸纳各方代表意见，进一步完善形成最终的地下停车位管理办法。

市民建议：兼顾各方利益，进一步细化相关条款；政府部门还要加强监管

据了解，此次听证会讨论的内容，侧重解决商品房小区地下停车位引发的社会矛盾纠纷，有关部门希望从化解难题角度制定该《办法》。此外，“小区地下停车位由谁来管？”“怎么收费？”等问题都是市民比较关心的。

从有偿使用、社会利用等角度来看，郴州市房产协会的欧先生认为：“建设单位出售商品房时，应向购房人提示停车位的取得方式和相应价格区间，购房人也应明确对停车位的需求意向和时限。地下停车位的销售和租赁价格实行市场调节，合理定价。”

来自郴州物业管理行业的付先生认为，地下停车位租赁实行指导价能暂时解决很多矛盾纠纷，建议合理定价，兼顾各方利益；比较赞成《办法》中明确地下停车位的所有权；建议建立地下停车位维修基金，新建小区配套电动汽车充电设施。

东田金湾小区业主陈先生认为，地下停车位销售价格市场调节，租赁实行政府指导价，很赞同；建议《办法》中进一步细化，条款要更具有操作性；建议不动产登记要细化，明确开发商办理地下停车位登记的责任，政府部门加强监管。

听证代表各方观点、建议

“小区地下停车位产权归谁？”“车位的价格又该如何定价？”针对这些问题，在听让会上，参加听证会的各方代表讨论激烈，参会代表们直奔主题，积极献言建策。

讨论一：地下停车位的产权归属

市民代表李先生：《办法》中提到了“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”，其中“谁所有”有疑问。理由是《物权法》中未明确，地方办法中不宜规定权属问题。此外，建议“地下停车位销售、租赁定价由市房产局主导，给出指导价，而不应由市场调节。”因为，开发商单方决定价格，会引起业主与管理方的矛盾。

市房产局物业管理科负责人曹毅：出台《郴州市地下停车位建设利用管理办法（试行）》的目的是规范地下停车位的销售租赁，鼓励开发商多建停车位，缓和矛盾。政府主导不应在《办法》中出现，但摘牌时政府可在土地出让合同中对地下停车位交易限价，通过合同约定从源头上设置前提条件。开发商应将停车位与商品住房一同销售、出租，销售时公示停车位权属、租售价格的约定，合同中约定清楚，避免矛盾。

市民代表雷女士：人防工程地下停车位依法是国防资产，属于国家所有，所以建设单位不享有所有权。不动产登记这一块，涉及人防工程的停车位，因建设单位不享有所有权，这一情况下，是不是就不能登记了。

市人防办相关负责人刘少芳：《湖南省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第八条规定，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，战时由县级以上人民政府统一调配使用。省政府相关规定人防工程属于国防设施和社会公益设施，平时实行谁投资、谁所有、谁受益、谁维护，战时由人民政府统一调配使用。《湖南省人民防空工程产权管理办法规定》规定，人防工程所有权人依法对人防工程享有占有、使用、收益和处分的权利，包括抵押、租赁等他项权利。人防的法律法规对所有权作了明确规定，核心就是谁投资、谁所有、谁受益、谁维护。

对此，市不动产登记中心负责人朱健全表示：市人防办就人防工程的权利归属，按照我省的法规规定作了解释。“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”也符合常理，去除“谁所有”，不登记产权，相应的法律问题和矛盾就难以解决。

讨论二：地上停车位是否要纳入《办法》中管理

郴州市人大代表邬忠平：近段时间，我们召集有关单位对《办法》进行过讨论，建议把地上停车位也纳入《办法》中管理。

市不动产登记中心负责人朱健全：目前，我们想重点解决地下停车位管理问题。从考察学习的情况来看，外地基本上也是侧重于地下停车位，可供借鉴的经验不多。地上这一部分会考虑计容积率，这部分可以办证。而利用公共用地建地上停车位，特别是在规划未明确是否可以建设地面停车位的情况下，目前还难以在《办法》中解决。《办法》是试行，试行期限是两年，可以执行中完善，或纳入相关的专项规划和具体实施工作中来解决。

市公交公司代表袁成刚：出台《办法》很及时、很有必要；建议《办法》中把公共交通车辆的停车场（位）纳入地下停车位规划建设管理；车站、码头等建设地面、地下停车位一并纳入《办法》。

市发改委相关负责人何晓勤：车站、码头等面向社会公众开放的收费属于政府指导价，由国家投资，车位不能买卖，也不是出租，只能是临时停放。同时，道路临时泊位是政府定价。