格力地产规模利润双丰入股如何权衡利益和风险?

每日经济新闻 2016-08-05 08:22:31
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在地产研究近日发布的险资买入地产股及持股情况的表格中,格力地产也位列前茅。根据格力地产发布的一季度报告显示,中国人寿和天安财保分别在一季度增持格力地产股份,合计持股达到3.39%,双双进入格力地产十大股东。 受益于规模化扩张与房地产行情火爆,一季度格力地产业绩表现良好,实现营业收入10.03亿元

在地产研究近日发布的险资买入地产股及持股情况的表格中,格力地产也位列前茅。根据格力地产发布的一季度报告显示,中国人寿和天安财保分别在一季度增持格力地产股份,合计持股达到3.39%,双双进入格力地产十大股东。

  受益于规模化扩张与房地产行情火爆,一季度格力地产业绩表现良好,实现营业收入10.03亿元,同比增长3620%,扣非净利润1.55亿元,同比增长1208%。2015年,格力地产营业收入25.45亿元,同比增长73.56%,扣非净利润4.53亿元,同比增长352.60%。

  从数据中可以看出,格力地产处于快速发展期,实现了规模和利润的双丰收,格力地产是如何做到的?两大险资重仓格力地产的原因是什么,又将在这场资本游戏中获得哪些利益?

  规模利润双丰收

   自2009年上市以来,格力地产表现出了强劲的发展势头。尤其是2015年,格力地产营业收入规模增速较快,受房地产板块毛利率升高影响,整体盈利能力有所提升。

  2015年年报显示,格力地产实现营业收入25.45亿元,同比增长73.56%,受益于格力海岸项目销售均价升高,房地产毛利率为41.30%,较2014年增加8.85个百分点。

  这一良好的发展势头得到继续保持,2016年一季度,格力地产实现营业收入10.03亿元,同比增长3620%,主要贡献仍来自地产业务。

  明源地产研究院副院长刘策接受《每日经济新闻》记者采访时表示,格力地产今年业绩好是预料之中,市场分化之下,格力重仓了珠海、上海、重庆三地,成为正确战略布局的受益者。当下人口、资金流向一线以及热点二线城市,这些城市房地产需求旺盛,产业发展较好,能够较好地规避市场风险。

  刘策提醒,需要注意的是,格力地产一季度大丰收受益于好的市场行情和战略布局,但这些城市存在政策调控的可能,给格力地产后续的业绩增长带来不确定性。

  从格力地产的项目以及土地储备来看,立足珠海,布局全国。截至2016年3月,格力地产现有土地储备规划建筑面积总规模为128.81万平方米,分布于珠海西区、重庆两江新区与上海浦东新区,皆为发展前景较好的区域,能够满足公司未来2~3年的开发需求。

  快速扩张之下,格力地产在建项目较多。截至3月底,在建与拟建项目总投资额为118.52亿元,已完成投资44.71亿元,仍需要投入资金73.81亿元,对于一家一年营收仅有25亿元的公司来说,格力地产面临的资金压力较大。

  为了配合快速扩张的战略,格力地产积极拥抱金融,分享资管时代的机遇。据了解,2015年3月,海控金融的首个互联网金融产品正式上线,2015年6月,格力地产成立海控保理和海控小贷两家金融公司,进一步完善格力地产的金融产业体系。截至2016年6月,海控金融已为格力地产旗下项目融资近10亿元。

  房地产与险资似乎成为了一对“孪生兄弟”,形影不离,如宝能增持万科,虽令双方陷入了旷日持久的股权争夺中,但也不能否认优质房地产公司对于险资具备强大的吸引力。再者如保利地产,借用泰康人寿、珠江人寿以及安邦的资金优势,为地产业务开源。

  险资入股收获几何?

   在格力地产的扩张当中,也少不了险资的身影。根据格力地产发布的一季度报告显示,中国人寿持股2.7%,为第二大股东;天安财保则持股0.69%。

  从格力地产一季度营收以及利润增长来看,两大险资入股收获颇丰。一季度实现营收10.03亿元,同比大涨3620%,扣非净利润1.55亿元,同比增长1208%。

  据东方财富网数据显示,格力地产毛利率为33.95%,高于同期房地产行业平均水平,而格力地产净利率为15.43%,大大高于行业平均水平的7.45%。

  险资入股房地产已是大势所趋,合作模式多样化。据统计显示,越来越多的房企在增发是主动引入险资,截至2016年6月,共有9家险资参与了8家房企的定增,持股比例在0.18%~9.15%之间。

  在资产荒之下,险资入股房企能够获得较高、持续稳定的收益。险资对房企区域布局有要求,青睐项目布局一线和重点二线城市。格力地产的战略布局合理、利润回报较为客观,成为险资看好的对象。

  于格力地产而言,处于快速扩张期需要大量资金的支持,险资具备强大的资金实力,机会是零成本的,与格力地产一拍即合。

  也正是有了险资的加持,格力地产在土地市场显得底气十足,5月在上海再下一城,以19.65亿元的总价竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块,为一线城市布局添砖加瓦。

  近日有报道称,证监会收紧再融资,不允许房企通过再融资对流动资金进行补充,募集资金不能用于拿地和偿还银行贷款。

  这一举措对于资金压力较大,并且通过可转债进行再融资的格力地产来说影响较大,为扩张准备的部分融资渠道即将被堵上,对于格力地产而言,拥抱险资就尤为重要了。

  但险资入股地产并非没有风险,对于房地产管理层而言,需要避免“宝万股权之争”重演。

  刘策则表示,万科与宝能的关系是特例,主要由于万科股权分散给了宝能以可乘之机,从格力地产股权结构来看,控股股东珠海投资控股有限公司持股比例达到51.93%,无需担忧引入险资带来的控制权争夺。

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