深圳黄金台地块“沉睡”25年

搜狐焦点郴州站 2019-07-15 10:01:07
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 六七月份正是深圳一年中最热的时候,在人迹罕至的区域“趟”着大片空地,杂草在强烈的阳光下疯狂生长。   《中国经营报》记者统计发现,深圳市规划和自然资源局(以下简称“深圳市规划局”)最新公布的《闲置土地信息公开表》中,深圳全市共有62宗闲置土地,其中22宗土地闲置原因为政府原因,40宗土地是由于

 

 六七月份正是深圳一年中最热的时候,在人迹罕至的区域“趟”着大片空地,杂草在强烈的阳光下疯狂生长。

  《中国经营报》记者统计发现,深圳市规划和自然资源局(以下简称“深圳市规划局”)最新公布的《闲置土地信息公开表》中,深圳全市共有62宗闲置土地,其中22宗土地闲置原因为政府原因,40宗土地是由于企业原因,闲置时间短则1个月,长则高达205个月。

  深圳各区均有闲置土地,位于龙华新区民治街道梅龙路的A806-0001商住用地是已知面积最大的闲置土地,占地面积为28.44万平方米,被称为黄金台山庄项目,该地块所有权归属于深圳市中洲投资控股股份有限公司(000042.SZ,以下简称“中洲控股”),从1993年签订土地使用权出让合同以后未能开发,迄今已超过25年时间。

  近日,本报记者走访发现,离繁华的深圳北高铁站仅一街之隔的黄金台项目,土地荒废杂草丛生,四周已被栏杆围起,每个入口均派有保安看守,一名保安告诉记者:“这个地方荒废很多年了,这两年说要开发建楼,可能年底要开始动工。”

  记者针对该项目的开发情况致函采访中洲控股董事会办公室人士,对方表示:“黄金台项目正在推进当中,估计很快能开工,但项目具体情况则暂时无法透露。”

 黄金台地块“沉睡”25年

  在深圳这个寸土寸金的地方,仍有土地“沉睡”25年却未能进行开发。

  深圳土地资源紧张,处置闲置地块成为当务之急。6月26日,深圳市政府常务会议通过《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》(以下简称《行动方案》),会议指出深圳将在2019~2020年处置全市闲置土地。

  据《闲置土地信息公开表》,占地面积28.44万平方米的黄金台项目已闲置多年,土地使用权人为深圳华电房地产公司(以下简称“华电地产”)、深圳市宝东地产开发公司(以下简称“宝东地产”)以及深圳市宝安区龙华镇经济发展总公司(以下简称“龙华公司”)。

  根据广东省司法部门披露黄金台项目权益归属案件信息,上世纪90年代初,华电地产、宝东地产和龙华公司签订《联合开发经营“黄金台山庄”协议书》,三家公司分别拥有该地块65%、10%以及25%的权益。

  2001年,中洲控股的前身深圳市长城投资控股公司花费2.58亿元收购了华电地产,从而获得了黄金台项目权益。

  2016年,华电地产作为原告,向法院提出了独家享有黄金台项目土地使用权和收益权的诉求;2018年6月,深圳市中级人民法院驳回华电地产要求独家享有的诉求;2018年7月,华电公司将诉讼请求上诉至广东省高级人民法院,目前该案件仍未开庭审理。

  中洲控股将黄金台项目形容为“龙华新区核心地段的住宅项目”。财报显示,黄金台项目原土地总面积约 28.44 万平方米,被政府征用17万平方米,剩余约11万平方米,政府承诺等值补偿,项目待开发建筑面积63.47万平方米。

  中洲控股董秘处人士受访时表示,“该项目闲置的原因如政府公示所示,即政府规划调整原因导致闲置,目前政府规划方案仍未确定。”

  据中银国际此前的研报指出,闲置多年的深圳黄金台项目重估增值明显,若政府补偿面积超过40万平方米,谨慎计算其土地价值超过100亿元,未来货值大概率超过200亿元,对中洲控股NAV(净资产价值)将超预期贡献近30亿元。

  值得注意的是,该地块的价值近年来不断提高,已超过上市公司中洲控股的市值。截至7月11日,中洲控股每股价格为9.62元,总市值为63.69亿元,财报显示,若黄金台项目进行开发,预计至少投入61.43亿元,而中洲控股期末现金及现金等价物仅为47.79亿元。

  此外,在繁华的深圳北站商务区附近,有另一块“晒太阳”的巨幅土地,该地块编号为A817-0024,闲置139个月,位于龙华新区民治街道新区大道,占地面积为76116平方米,土地使用权人为深圳市金利居房地产开发有限公司(以下简称“金利居地产”)。天眼查显示,金利居地产为深圳卓越集团下属子公司,记者走访发现,该闲置地块正好位于卓越集团开发的皇后道小区南侧,四周被围蔽,仅留一个出口,但无人看守。

  记者走访发现,除了该地块处于闲置状态以外,附近多是住宅小区。

  本报记者就该地块闲置多年原因等问题采访卓越集团相关人士,截至发稿时未获回复。

 超六成闲置为企业原因

  根据2019年1月深圳市规划局披露的《闲置土地信息表》显示,被认定为闲置土地的地块共有62宗,其中因政府原因的有22宗,因企业原因的有40宗,占比超过64%。

  “深圳的土地供给就像一块海绵一样,表面很干,但实际上用力挤能挤出水来,”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者分析,“深圳看似土地资源紧缺,但闲置土地却不少。这是因为有些用地主体看中土地增值,特别是2015年以来房价快速上涨,所以有‘囤地’的情况出现。”

  值得注意的是,深圳市康达尔集团股份有限公司(以下简称“康达尔”)近期发布公告称,由于公司持有的A108-1159、A108-1160宗地未能在约定开工日期一年内动工开发,被深圳市规划局宝安管理局认定为闲置土地,且闲置原因为“企业自身原因”,或面临高达5269.24万元的处罚。

  据记者查阅公告获悉,上述两宗土地面积分别约9580.26平方米和约34181.97平方米,约定该两宗地上建设项目应于2017年4月1日前动工开发,至今已过去两年时间。

  近日,记者走访发现,在宝安区西乡街道的康达尔山海上园二期项目对面,仍有大片尚未开发的空地,据了解,该空地便是被认定为闲置土地的A108-1159地块。

  据山海上园的销售人员表示,该地块是用来建设山海上园三期的土地,原计划规划建设商务公寓、酒店和商场等,他告诉记者:“四期的土地还在三期后面,估计要过两三年以后才能建好。”

  记者发现该地块上堆积了不少建筑垃圾,还有建筑工人居住的迹象,询问二期现场施工人员该空地是否已开工建设,施工人员表示,“并未收到这块空地要施工的通知,也不知何时开工。”

  根据公告显示,管理部门对这两宗地块拟定的处置方案为:按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费(5269.24万元)后重新约定开竣工期限,限期开发。

  康达尔方面对于闲置的原因解释称,2016年4月公司签订土地合同后,立即开展各项报批报建手续。因土地历史遗留原因,导致相关手续受阻,无法正常推进项目的开发建设。

  关于对该闲置地块的处置,康达尔相关负责人告诉本报记者,由于对处置方案有异议,已经向管理部门申请听证,后续进展仍待披露。

  “囤地”行为将面临处罚

  多年来,深圳市政府也在不遗余力地打击囤地行为,并陆续出台了《深圳市闲置土地处置工作方案》《深圳市土地闲置费征收管理办法》等一系列相关政策。

  李宇嘉表示,由于“企业原因”所导致的闲置土地,主观而言,可能因为有企业看中地价增值,为了获得更多收益蓄意“囤积”土地;客观而言,也有部分企业是因为自身生产计划、投资计划未达标落地,所以导致土地闲置。

  据了解,深圳市官方通报的《闲置土地信息公开表》并不完整,深圳还存在一批无法认定的“闲置土地”。如深圳市南山区西丽二中北部的T402-0014地块,占地面积1.05万平方米,至今在闹市区已经闲置超过20年,该地块曾出现在2010年国土部核查通报的全国闲置土地名单中,却并未出现在《闲置土地信息公开表》中。

  据悉,深圳市目前已批未建的土地高达564宗,而被认定为闲置土地的仅为十分之一左右,其中涉及企业原因的共127宗,土地面积290.65 公顷;涉及政府原因共404宗,土地面积832.65公顷;涉及外部因素的33宗,土地面积71.12公顷。

  中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林指出,土地闲置认定标准边界存在一定的模糊,有开发商为了规避被认定为闲置,打根桩挖个地基就停工,但是对外宣称已经动工了;甚至有的还通过债权方提起诉讼,打官司冻结土地来拖延时间。

  为加大力度打击“囤地”行为,据上述《行动方案》显示,将对已批未建土地区分企业原因、政府原因和外部原因三类未建原因,并明确规定“因企业自身原因闲置一年,或曾因企业自身原因经过闲置土地处置且再次构成闲置的,依法无偿收回”。

  本报记者就部分已批未建土地为何不能认定“闲置土地”,如何盘活现有土地资源等问题致函采访深圳市规划局,截至发稿时未获回复。

来源:中国经营报

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