北京市商住限购乌龙给投资客敲了警钟

北京青年报 2016-06-16 08:36:23
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众所周知,房子一直以来都是非常重要的投资保值渠道。但在限购政策严格执行的当下,除了假离婚、买购房资格等偏门手段外,能真正摆上台面的就是商住楼投资,但这仅存的“缺口”也因为“商住楼即将限购”的传闻而引发了广泛猜想。 直到周二晚间十点,市住建委相关负责人才明确表示,“周三零点起北京全面停止商住网签”

众所周知,房子一直以来都是非常重要的投资保值渠道。但在限购政策严格执行的当下,除了假离婚、买购房资格等偏门手段外,能真正摆上台面的就是商住楼投资,但这仅存的“缺口”也因为“商住楼即将限购”的传闻而引发了广泛猜想。

  直到周二晚间十点,市住建委相关负责人才明确表示,“周三零点起北京全面停止商住网签”的消息不属实。

  虽然谣言再次被否认,但主管部门暧昧的态度,让传闻热炒了十余天,并且最后的辟谣也未对限购与否做出更多的解释。以后商住楼是否会限购?是否全面限购还是局部限购?限购会包括二手房吗?等等一系列购房人关心的问题,依旧没有答案,相信未来仍可能引发新一轮的猜想。

  不过,对于一些有经验的房产投资客来说,限购加码、地王频出、信贷收紧等等类似的消息不断传出,并不是好事,一些投资客开始对手里的房产投资进行更加慎重的考虑和评估。

  商住早已是投资热土

  商住楼限购与否之所以备受关注,最主要就是因为不限购不限贷(通州特例除外)的商住楼早已从楼市的配角晋升主角。不但成交量大有赶超新房的态势,更是挤满了多套购买的投资客和少量的自住需求。尤其是投资客,一向对政策风向敏感,商住是否纳入限购,直接影响了他们对楼市的判断。

  在蓝堡、金地名京拥有多套房的孙先生是一名来自河南的炒房投资客,至今没有北京户口。但从2000年开始首次置业以来,利用低信贷和杠杆,在四惠区域买了多套房,其中不乏商住项目。每月仅收的租金就在50万元以上。但最近土地市场的火热和商住限购的传闻,让孙先生感到了危机。

  “这次住建委的否认只是简单地说当前不会停止商住网签,但并没有在谣言刚刚出现时辟谣,而且并没有说以后不会限购商住,感觉是为以后调控留了明显的活路。”孙先生告诉北青报记者,他准备将手里的房子卖掉一半,本身溢价已经很高了,万一以后商住被限制买卖就得不偿失了。

  不仅是孙先生将商住限购视作楼市的风向标,另一位房产投资人赵先生则是刚刚购入了10套商住房,就赶上了要限购的风口。

  5月底,北青报记者在大兴某商住项目探盘时得知,这位赵先生刚刚买下了10套房子,据他称,是为了给公司职员作为宿舍,同时兼具投资作用。

  但这次商住限购的传闻让他着了急,“刚交了首付,签了合同,贷款还没有批下来,会不会也在限购之列?”“二手房会不会也限购,是不是以后不好出手了?”在与北青报记者交流时,赵先生没等记者提问,就抢先询问其是否知道内幕消息。

  虽然一阵猜测后,住建委辟谣了限购传闻,但赵先生仍对北青报记者表示,商住一旦限购,购买力减少,难免会出现打折降价的情况,加上商住交易本身比住宅明显高出的税费,他仍旧担心自己刚买的房子会被套。

  事实上,类似的投资需求购房人在不限购不限贷的商住楼交易中屡见不鲜。多个商住项目营销总监也透露,旗下项目近七成的购房人都不是首次置业。这些投资客对于政策风向十分敏感。

  来自中原地产研究部的统计数据显示,截至6月11日,今年北京新房中住宅签约20742套,商住公寓类物业签约达到26336套,在合计签约的4.7万套中,商住公寓占比高达55.9%,商住产品签约量首次超过了住宅,这一比例也是历史最高点。而回顾2015年,该比例仅为28.5%,而此前每年比例基本保持在30%以内。

  香港楼市经验 炒楼客亏损遇套

  同样是投资客的热土,曾被视作中国楼市样本的香港楼市今年来不断下跌,让不少投资人损失惨重。

  香港住宅楼价于2015年9月创高峰,但随之而来的却是不断的下跌。莱坊国际的数据显示,到2016年中,香港一般住宅和豪宅楼价与去年9月楼价顶峰比较分别下跌了11%和7%;而大部分市场机构预测今年香港住宅价格将继续下跌5%-10%。

  随着价格下跌,香港楼市上出现了不少“割肉离场”的案例,业主少则亏损数十万港元,惨些的,亏逾千万的也大有人在。

  香港媒体有报道称,今年以来亏损最多的一桩交易位于九龙何文田区域,在这个传统豪宅区,一套实用面积1879平方呎(约175平米)的四居室单位,被以亏损1320万港元的代价卖出。买家在2011年以5150万港元购入此房,而现在的售价则仅为3830万港元(呎价20383港元)。根据房产代理的成交资料,仅仅在一年前,同一个项目的每呎价格曾达到39459港元(2015年5月成交的一个单位),几乎是现在的两倍。

  房地产“拐点”论再出江湖

  业内认为北京楼市没问题

  正因为香港楼市下跌的前车之鉴和商住限购的反复乌龙,再加上一二线城市“地王”频出,使得“拐点论”再次出现。

  高盛预计房地产行业将在6至9个月后迎来转折点。该行分析师王逸等在报告中指出,全国房地产开发投资逐渐放缓增速,预计逐渐上升的行业杠杆率、疲弱的市场需求将导致2017年价格趋于下行。

  “房地产投资和新开工面积增速放缓,房地产投资需进一步放缓才能遏制供应。”报告称,由于去年基数较高,预计今年6月新建房屋面积数据将同比下降。而5月房屋新开工面积增速放缓至11%左右,为2016年来最低。

  一位业内人士也表示,北京楼市有三年一调整的规律。从2013年楼市复苏,地王出现到2016年又是三年,地王相比三年前又被刷新了一遍,很可能会在下半年遭遇拐点。

  不过,相对于调整的担忧,更多的房地产业内人士认为,北京楼市的拐点尚未到来。根据北京市土地房屋管理局公布的数据资料显示,2016年5月,北京市成交房屋累计1241套,成交均价4.35万元,较同期增加274套,价格依旧上涨14.18%。

  我爱我家一位资深人士表示,自去年政府出台“3·30楼市新政”以来,全国各地城市掀起一股楼市去库存的高潮。以北京为例,自去年5月份至今年5月一年的时间,北京二手房屋成交总量达到13.74万套,成交均价突破4.25万元大关。不仅如此,根据国际欧美发达国家的经验来看,当社会经济发展到一定阶段时都会出现房价增幅超过12%的特殊时期,这是因为社会经济的高速发展会令一线城市产生规模化的人口“虹吸”效应,虹吸效应的出现也将进一步刺激楼市的上涨。

  此外,亚豪机构市场总监郭毅也认为,房价的合理构成受土地供应、市场需求、建造成本等多方因素制约,但近一年来土地供应量持续缩紧,市场需求受多重因素不断上升,即使建造成本随着技术革新的推进而降低,但仍无法抵消其余因素的制约,因此在未来一段时间内房价仍将持续上涨。加之央行适度宽松的货币政策促进社会资本的流动,金融市场也需要相对稳健的投资渠道,楼市无疑是很好的去处,因此短时间内楼市价格很难下调,所以楼市价格拐点的说法也就无从谈及。

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