商住限购:房企为何“宁肯信其有”?

　　商住限购：房企为何“宁肯信其有”?

　　6月6日-14日，北京商办类项目签约货值达227亿，未来是否限购仍存悬疑

　　2672套，这是在本周二(6月14日)当天商办类项目的成交数据。业内人士根据当天成交均价24916元/平方米计算，其签约金额达到 56.4亿元。据亚豪君岳会统计，自6月6日起的9天时间内，北京商办类产品共签约87.55万平方米，签约货值高达227亿元，相当于正常情况下一整个月的成交量。

　　这一切的始作俑者是一条在6月14日盛传的“今晚24时北京商住全面暂停网签”的消息。尽管北京市建委在当天晚些时候对媒体证实传言不属实，但全城多数的商办项目仍收获了“大满贯”。

　　违规销售项目被暂停网签

　　“虽然主管部门对‘停止网签’一说辟谣了，但究竟限不限购仍然没有表态。是不是7月1日之后，还会限购?谁也说不清楚，所以几乎没有项目会掉以轻心。”大兴区某项目相关负责人表示，该项目原计划在月底推新，在受到传言及周边项目“不打烊”销售策略的刺激下，将推盘时间提前。无独有偶，另一位房企负责人也告诉记者，除了没有拿到预售证的，能销售的房源都在近期放出来。

　　多位业内人士都表示，主管部门对商办类项目限购的只字未提，就意味着“限购”的达摩克利斯剑始终悬在头顶。

　　事实上，这样的担心并非无中生有。

　　据一位接近市建委人士透露，早在通州推出商办类项目限购之时，主管部门已同时将此类项目成交活跃的热点区域列入观察范围，也曾表态必要时将针对各区域不同情况“因地施策”。“现在确实是在分区域、分批暂停一些有问题项目的网签，但只是针对违规销售的项目。”该人士还对“违规”项目举例说明： “比如有些项目拿了一个预售证后拆分销售。”但他指出此举和限购关系并不大。

　　某资深业内人士认为“宁可信其有”的想法从目前来看是明智的，“因为房价持续上涨的压力短期内不能释放，政策管制其实是符合预期的。”中原地产副总经理任莉也认可这个观点并指出，“尤其是远郊区的商办类项目抓紧时间跑量，这非常有必要。”

　　商办限制持续加强成共识

　　受到商品住宅供应减少和价格上涨等多方面因素的综合影响，商办类项目成交在近两年迎来了爆发式的增长。第三方机构数据显示，过去5年，商住占比一直维持在20%左右。今年以来，商办项目的成交占全部商品房成交的比重高达56%，这也是该类型项目超越商品住宅，成为市场主力。

　　尽管如此，某国企总经理指出，商办类项目和普通住宅产品相比，一直是一种尴尬的存在，不仅容积率较高，位置也相对较差，并且竞争压力巨大，多年以来并没有暴涨的空间和事实表明，对其加以限制的意义并不大。

　　但对于商办项目限制将会持续加强的观点，已经成为多数业内人士的共识。郭毅认为，近几年包括通州、昌平、门头沟等地都对商业及公建用地提升了规划要求，如分割散售的面积加大、要求开发商自持等。其目的一方面在于还原商业及办公产品原本的使用用途，为区域产业提升及配套升级形成助力，另一方面也是在北京控制人口规模的目标之下，减少因商改住产品激增造成大量常住人口涌入区域的压力。

　　“从长远看，限制是趋势，但如何限，还有待商榷。”某业内人士如是说。

　　应警惕非理性购房

　　尽管在刚刚过去的半个月时间，商办类市场销售全线飘红，不少项目抓紧窗口期推盘，提前规避了后续政策收紧的可能，但有业内人士指出其中仍然存有一定风险。

　　“对于商办类产品来说，后续大降温的可能性很大，某种程度上也是北京此前限购政策的一个升级版。”研究院智库研究中心总监严跃进指出，未来一旦商办类项目大降温，会使得房企的投资积极性减弱。

　　另一位业内人士也指出，近几年高价地频出，开发商通过配套商办改为商住产品，实现快速去化出售回笼资金的做法已成共识，而一旦商改住这一途径被封锁，这些高地价、高成本的项目也将会面临严重的资金困局。

　　不仅是后续投资的热情减退，在某位房企人士看来，“售后服务”也将面临巨大挑战。“为了快速销售，有些项目选择了降价换量，这会给前期已购房业主带来心理波动。”该人士认为，政策频繁调整使得购房人近期比较焦虑，非理性购房因素加大，一旦市场冷却，他们或将面临更大的心理压力而有相对过激行为，值得警惕。