新品屡见“破2万” 楼价顶穿“天花板”

广州日报 2016-05-27 08:25:58
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5月份的楼市正如眼下这闷热的天气一样,看似平淡,却暗藏着躁动。5月份以来,佛山住宅的成交量略有下滑,尤其是上周,周成交量环比下滑45%。但此刻说楼市降温为时还早。从数据来看,楼价仍处于上升通道中。作为佛山楼价的标杆,广佛交界区域的楼价始终徘徊在高位,并不断挑战“极限”。本月以来,金沙洲、三山新城、千

5月份的楼市正如眼下这闷热的天气一样,看似平淡,却暗藏着躁动。5月份以来,佛山住宅的成交量略有下滑,尤其是上周,周成交量环比下滑45%。但此刻说楼市降温为时还早。从数据来看,楼价仍处于上升通道中。作为佛山楼价的标杆,广佛交界区域的楼价始终徘徊在高位,并不断挑战“极限”。本月以来,金沙洲、三山新城、千灯湖等广佛交界板块均有产品成交价突破2万元/平方米。2万元/平方米的单价,在业内曾一度被解读为佛山楼价的“天花板”。当“天花板”被刺穿之后,佛山楼市将何去何从?

  2万元/平方米的“天花板”

  2万元/平方米的楼价,是一种什么样的体验?“2万元”是佛山楼价的一道坎,也被很多人视为佛山楼价的“天花板”。但最近一段时间,2万元/平方米的天花板被刺穿了。

  上周,位于三山新城的保利诺丁山启动5栋、11栋的预选,到访客人以广州客为主。当日该项目成交280套,成交均价超17000元/平方米,其中11栋的好楼层的大户型单位成交价更是突破了2万元/平方米,创下了该板块的新高。

  金沙洲作为佛山最传统的广佛交界板块,一直是广州客的“地盘”,所以,金沙洲的楼价始终保持在高位。

  进入5月以来,位于金沙洲的恒大御景湾、中海金沙里成交价也突破2万元/平方米。5月22日,恒大金名都29座开盘,均价达22000元/平方米;中海金沙里上周的成交均价也已达22150元/平方米。

  千灯湖板块个别项目也同样出现了“2”字头产品。南海时代廊桥2座整栋楼成交均价17759.24元/平方米。好一点的楼层单价则突破了2万元。根据佛山市房地产网数据显示,南海时代廊桥一套26楼的98平方米3房单位,签约成交总价为2038400元,折合单价达20800元/平方米。

  同样处于广东金融高新区的中国铁建国际公馆,4月份推出的北区临江产品,均价已经达到19309.37元/平方米,个别户型的成交均价超过2万元/平方米,比如,一套28楼的139.6平方米的3房单位,总价2809581元,折合单价20126元/平方米。

  市场: 佛山解限一年 有片区楼价翻了近一倍

  成交价破2万元/平方米,虽然不是普遍现象,只是个别项目个别户型的“试探”,但广佛交界处楼价上涨已成为不争的事实。

  去年“五一”佛山彻底放开限购,广州客涌入佛山,佛山楼价应声而涨。根据合富辉煌统计,桂城片区去年五一期间成交均价为11704元/平方米,但今年五一期间成交均价达14899元/平方米,涨幅达27%。南海东部的里水片区,去年五一期间均价10350元/平方米,而今年五一期间的成交均价达13090元/平方米,涨幅达26%。

  以广州客源为主的热点项目楼价涨幅更大。万科金域中央去年售价11000~12000元/平方米左右,如今售价达17000~18000元/平方米,一年时间涨了6000元/平方米左右。三山新城作为目前炙手可热的广佛交界板块,上周亮相的保利诺丁山成交均价已超过17000元/平方米,事实上,仅仅在一年以前,也就是去年4月份的时候,同样在该区域,同样的开发商操盘,保利西雅图部分单位售价一度跌落9字头。短短一年时间,该区域楼价翻了将近一倍。

  土地: 楼面价不断被超越 一季度同比上涨151%

  这一年来广佛交界区域的楼价上涨,跟不断被刷新的楼面地价不无关系。

  一块价格高昂的土地,必然会刺激周边的楼市,带动周边项目的快速出货以及楼价的上涨。

  这半年来,广佛交界处的地价节节攀高。

  中国铁建以9300多元/平方米的地王地价保持了2年多后,于去年年底被时代地产打破,时代地产取得佛山市南海区桂城街道海三路南侧、南一路东侧地段地块,折合楼面价9661.84元/平方米。

  紧接着,去年的最后一天,当代置业以11538.75元/平方米的楼面价取得广东金融高新B区地块。今年1月,时代地产又豪掷64亿元以1.5万元/平方米的楼面价取得金沙洲地块。

  来自佛山市房协统计,今年一季度佛山土地成交面积117.1万平方米,总成交金额220.99亿元,平均楼面价达5752元/平方米,同比去年同期2286元/平方米的楼面价,同比增长151%。

  地价的上涨,带来楼价的攀升。位于桂和路上的怡翠尊堤如今的报价达15000~17000元/平方米,而仅仅在半年前,该项目只卖11000~12000元/平方米左右。“这个项目对面的地块,楼面价已经拍到了8000多元/平方米,不可能不涨价。”有业内人士如此评价说。

  楼价还要涨?

  开发商也没底气!

  2013年的中国铁建国际公馆,因高达9300元/平方米以上的楼面地价备受瞩目。今年以来,面对周边项目的疯狂涨价,中国铁建国际公馆也按捺不住了。该项目今年推出的北向面江大户型多个单位成交价超过2万元/平方米,而近期该项目计划推出的南区中小户型报价也在2万元/平方米左右。可见,与去年入市期间相比,该项目涨价幅度大约在10000元/平方米左右。

  “2万元/平方米确实是一道坎。”该项目有关负责人透露说,目前确实有些客户尤其是投资客在纠结2万/平方米的楼价,“在广钢新城能找到3万元/平方米的楼盘,而佛山卖到了2万元/平方米,佛山凭什么?”该负责人认为,在佛山,楼价到2万的项目属于顶级楼盘,而在广州可能只是一个起步价,这也是该项目愿意去尝试突破2万元/平方米的原因。

  但是,该负责人也坦言,该区域楼价大规模攀升到2万元/平方米短期内不太可能,“毕竟对于客户来说,2万元的心理界限还是难以彻底地被打破。”该负责人预测,整个片区的楼价将徘徊在2万元/平方米左右。

  “楼价过2万元,是意料之中的事。”汇诚鸿图董事长刘世恩指出,热点板块的个别套型成交价破2万元/平方米并不奇怪,但要大规模的整体突破2万元并不容易。如果均价突破2万元/平方米,那么,整个比价体系就会发生大的颠覆,届时,桂城与广州芳村等区域的价格差就会被逐渐填平,广州客则可能回流到芳村。这样的结果是开发商不愿意看到的。

  那广佛交界房价就没有全面突破2万元/平方米的可能吗?也不尽然。目前,整个广佛交界处供小于求,库存量在持续减少,楼价肯定会平稳上升。

  广佛交界这样的标杆区域楼价的上涨,也会带来客户的流动,目前佛山新城、禅城、顺德等地都出现了大批的桂城客户,推动了当地楼市。

  楼价

  楼面价

  周星驰导演的《美人鱼》一针见血地揭露了地王与楼价之间的关系:刘轩和李若兰疯狂举牌青罗湾土地,土地价格一路高歌猛进,最后该地块被财大气粗的邓超收入囊中,而这一做法却受到了商界的嘲笑:“你以为李若兰去竞拍是真的想要这块地啊,无非是希望把土地价格弄高,边上的房子可以快点卖出去。”

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