新冠肺炎疫情对中国房地产市场的影响探析

搜狐焦点郴州站 2020-02-17 13:38:22
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​突然爆发的新型冠状肺炎疫情给中国的房地产按下了暂停键,也启动了洗牌键。

突然爆发的新型冠状肺炎疫情给中国的房地产按下了暂停键,也启动了洗牌键。“雪崩了,没有一片雪花的是无辜的”!短期内,房地产行业深受冲击,无论是地产百强企业,还是中小型地产商都受到疫情影响,营收锐减。长期来看,不同地产类型各有各的归途。

深圳达创地产就当下地产形势作出分析与思考,通过总结近期地产市场表现,探析新型冠状肺炎疫情对中国房地产的影响。

房地产调控政策松绑

新型冠状肺炎疫情导致的封城、停运、一再延长假期、限制出行带来的工厂停产、消费萎缩,让中国的经济受到重挫,2020年中国GDP增速有可能降至5%以下。

在疫情肆虐的情况下,多地的售楼处关门歇业,房地产的销售不可避免要受到大量影响,截至2月11日,中国30大中城市商品房成交面积5.04万平方米,仅仅为去年同期成交量的10%左右。

房地产作为中国的经济支柱,也是劳动密集型行业,疫情之后,官方肯定会采用房地产这把“尿壶”来刺激经济,保障就业,增收财政,力保2020年中国GDP增速5.5%以上。

可以预计2020年房地产政策上肯定会有逆周期的调节,陆续出台房地产优惠政策拉动经济,比如:降准降息、减少房产税,贷款审批放宽、限购限贷适度松绑等。这些政策肯定会有利于房地产的发展。但在“房子是用来住的,不是用来炒的”指导思想下,房地产调控政策不会全面取消,稳房价、稳预期的长效管理调控机制和政策将继续执行,以保障房地产市场平稳健康发展。

土地供应和出让将加大

一方面疫情爆发,停业停产导致大量中心企业举步维艰,甚至濒临倒闭,国家必然为生产企业和服务零售企业减税免税,给与补贴,扶持企业生存,税源税收减少,财政收入也相应锐减;另一方面国家在这次疫情防控中也投入了相当大的财力物力,将让财政支出更加紧张。可以预计各地方政府对“土地财政”的依赖更大,疫情当下,土地出让将暂停和减缓,疫情过后,多地政府会加大土地供应和出让,充盈国库,缓解财政紧张。

并购兴起,房地产的集中度将进一步提升

疫情横行下,房地产业将全面洗牌。三四五线城市的开发商本指望春节假期收割“返乡置业客”,加上三月份的小阳春优惠促销回笼资金,但一场疫情风波打破了此资金回笼计划,截止至今约有70个城市纷纷暂停售楼处营业,2月份多地城市零交易,此风波直接导致多地返乡置业彻底泡汤,对于本身资金困难的中小型地产开发商来说,无疑是加剧了破产的节奏,或者并购求生。而房地产百强企业凭借资金优势、品牌号召力、多渠道的融资能力,在此波疫情下将挺过难关。

中国房地产百强企业市场份额占比已经从2003年的14%,增长至2018年的58.1%,深圳达创地产认为:经过疫情的洗礼,强者恒强的趋势愈发明显,相信既没有资金实力也没有品牌效应的中小地产企业,市场份额将会越来越小,而中国房地产百强企业市场份额占比将继续攀升,中国房地产的集中度更高。

绿色健康社区更受置业者追捧

疫情席卷中国,“健康平安”成为每个中国人真切的愿望,也让更多的国民领悟:没有什么比健康更重要!身处隔离的室内空间,对居家的健康、建筑的性能和社区的安全,真真切切的体会了一遍。在后疫情时代,置业者从满足居住的功能需求到更加关注自然与健康,绿色健康社区会成为房地产的主流趋势,一定会成为人们居住环境的首选。健康宜居、绿色生态社区将更加受到置业者追捧。而高密度通风性差的高层住宅、排水系统落后、空气不流通的电梯等密闭空间的住宅楼盘,令疫情后的购房者反感,将去化困难。

达创地产认为如何打造更舒适、更健康的生态住宅是开发商未来建造房屋的方向,拥有新风系统、健康水系统、非接触式安全管理系统、功能分区更先进全面、配有丰富的运动设施等绿色智能社区将占领更多市场。

写字楼市场空置率攀升

受疫情影响,写字楼的市场活跃度降低。深圳达创地产分析认为,一方面商务活动的减少,营收受到影响的情况下,众多企业更换和扩大办公楼的意向降到冰点,控制办公支出成本度过难关成为众多企业的优先考虑项;另外一方面隔离复工期间,无需采用强制在固定的封闭的写字楼空间单一的集聚办公模式,居家办公、线上办公让众多企业习惯灵活办公,导致中国整个写字楼租赁市场的放缓,写字楼销售萎缩,写字楼的空置率攀升。

商业地产市场需求减少,场景化实体商业成为趋势

为了控制疫情蔓延,政府采取了封城、延长假期、限制出行、取消或延期公共聚集性活动,关闭影院、 KTV、酒吧等公共场所,商场和零售商暂停营业或者缩短营业时间。今年上半年众多经营商家都想办法止亏、补血、存活,没有太多心思拓开新店,因此商业物业的市场需求锐减,购物中心和商业街空置率将大幅推升,而整体平均租金则下调。

行为学说:21天以上的重复会形成习惯。疫情重构了商业消费习惯,老百姓1-2个月的居家隔离或者宅家不出门,把全民的线上消费逐渐从被迫性选择养成了消费习惯。躺在沙发上看电影、在做菜的同时选购生鲜电商,在吃饭的时候听电子书,影院、商超、书店被替代了。疫情期间,阿里巴巴、美团、在线教育迎来爆发式增长,线上商业对实体店的冲击更大了。因此线下实体店通过场景化的体验式实体商业来吸引消费者进入到店铺消费成为趋势。

农贸市场和农批市场升级换代加速

此次疫情是由人类食用野生动物引发的灾难,病毒的肇始地为武汉某海鲜批发市场。中国很多的农贸市场和农批市场规划落后、设施简陋、污水横流、气味难闻、占道经营、乱堆乱放等情况,脏乱差和管理粗放的问题仍然十分明显和突出。

为了不让悲剧重现,软硬件设施简陋且缺少标准化管理的农贸市场和农批市场越来越无法满足人们对于消费质量及安全的需求,农贸市场和农批市场将成为中国整治和管理的重点,农贸市场和农批市场升级改造势在必行,农贸市场和农批市场标准化智能化改造大势所趋,星级农贸市场将越来越多。

文旅地产饱受重创,疫情后将迸发出新的生机。

2019年春节假期,全国旅游接待总人数达4.15亿人次,同比增长7.6%;实现旅游收入5139亿元,同比增长8.2%。而2020年春节假期,因为疫情,超过4.3亿人次带来的旅游收入已"付诸东流"。

春节期间的旅游人次和旅游收入占到了很多地区文旅项目全年的10%以上,有的地区占比更高。考虑到春节文旅消费的重要性,很多文旅企业在疫情防控之前就已经做了大量的资金和物力投入准备,此次疫情打乱了很多文旅项目春节的经营计划,对于很多文旅企业而言无疑是一记重创,春节前的诸多投入基本上都打了水漂,春节期间的经营零收入对这些文旅项目的健康运转将产生巨大影响,甚至是生与死的影响。

长期来看,经过疫情洗礼的国人更加注重休闲和享受生活,文化旅游地产业将成为生活中需要的产品。而疫情横行期较长时间宅在家,疫情过后的“补偿性消费”,“文旅地产”文旅产业将越来越迸发出新的生机。

康养地产将迎来爆发式增长

体验过疫情对人类造成的威胁,“健康”在每个人心中的重要性进一步加强。疫情过后,置业者的购房观念转变,把挣得钱更多的投入购买健康,拥有以健康产业为核心,以旅游度假为主要功能的“康养地产”会越来越多的出现在人们的视线中,康养产业将迎来爆发式增长,迎来新一波黄金发展期,获得更大市场份额。

康养地产是以健康、养生和养老为三要素,“地产+旅游+健康+养老”四大产业融合发展,逐渐成为满足人民美好生活的重要载体。疫情的深刻影响对康养地产的智慧养老模式与产品开发也将会带来明显的促进作用,良好的生态、技术先进的医疗机构、服务全面的疗养设施、设施齐全的高端运动场馆、悉心的养老陪护、专业的服务团队成为康养地产吸引人们利器。

新型冠状肺炎疫情是一起典型的黑天鹅事件,房地产业将加速洗牌,房地产企业都应该仔细思考自己企业的状况和定位,在企业生死存亡面前找出应对措施,化危为机。 (深圳达创地产顾问公司朱永德)

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