2018年终总结,是什么在推高房价?

回首2018年全国楼市，可以用“峰回路转”来形容，2017年的一把大火一直烧到了2018年。2018上半年的楼市可以说是遍地开花，全国楼市水涨船高，各大开发商抢地、开盘、再抢地，一气呵成，这对于施政方、开发商还有购房者都带来了巨大的压力。于是，调控成了全年的主基调，年内438次楼市调控政策的密集出台，试图压制飞速上涨的房价。

但是奇怪的是，在如此严厉的政策调控下，上半年的房价依旧逆势上扬，而与这十多年间的任何一次上涨都不同的是，这次上涨有一大部分的成交来自于三四线，无数人惊叹：原来三四线城市的经济实力已今非昔比。

到了九月，火爆的场面急转直下，在开发商大打折扣的时候，楼市成交量、面积双下降，不少媒体张口就来：楼市的寒冬到了！那么是什么原因导致2018年如同过山车的行情呢？老张请到了百纳行集团总经理王立明，来聊聊他的看法。

在王立明看来，这波行情上涨有多方面的原因构成，但是主要的原因肯定不是因为棚改政策，数据显示，2016—2018这三年棚改数据仅仅占整体成交数据的5%—10%之间，也就是说郴州正常的走量，在不飙高的情况下，是250万方左右，而在飙高之后可以达到350万方左右，这里面有100万方左右的差距。棚改虽然下达了几万户的指标，但是事实上完成的量并不理想。所以特别不是郴州本土政策的导向问题。

人口带来的机遇

2017年—2018年，上海和北京人口出现了四十年以来的排名前列次下滑，也是改革开放四十年的排名前列次下滑。这次下滑也衍生出两个方面的重要问题，

1、是大城市对人口的限制政策。

2、是房屋的限购，限制了人员的流入，因为中国现在的户口政策导向，导致了在城市无房的人是无法享受到相应的医疗、教育配套的。

虽然说现在政策提倡租售同权，但是现在还没有实现，所以一线城市人口的下滑，进一步预示着一个非常重要的点——原来人口过于集中于一线城市的状况正在逐渐转变，而这一波改变的时间，正好与16—17年的这波上涨行情相吻合。

说到这点的时候，王立明引用了古代官员使用的一个词——“牧”，而这个词的本意就是管理——管理人口的流向，当一线城市无法流入的时候，人口就会向二线城市走，比如长沙。而长沙房地产现正在实行“六限”——限购、限贷、限价、限售、限离、限签。二线城市也限死了之后，人口往哪里走呢？只能往三四线城市走，这是三四线房价上涨的重要原因。

松弛的银行政策

除了人口迁移以外，王立明表示，从16年开始，银行政策有了较大幅度的放松：首付两成，一套房的基准利率等等，这些政策刺激了居民对于购房的需求。

大部分老百姓跟购买力之间划等号的重要指标，就是银行的政策。有时虽然有政策，但是没有购买力也不行。王立明也说，他做房地产十几年，首付两成这样的政策，不是轻易能够遇到的。而排名前列套房又是基准利率——4.95，就算在经济形势很不好的2008年，银行的利率都有7点多，对于购买力的释放有非常积极的促进效果。有了这两个核心效果的促进，实质上就会带来房地产普遍性的繁荣，刺激一大部分客户的购买力。

产业带来的吸引力

一二线城市因为各种原因，导致房价涨不起来，于是就会向三四线城市进行释放。对此相信郴州人民感觉比较深，这两年房价上涨幅度极大。王立明表示，从百纳行布局全湖南的情况来看，湖南省内，沿高铁线的城市一般涨幅较大，比如说长沙、岳阳、株洲、湘潭、衡阳、郴州在这一波行情中发展极大。

除了发展较好的城市，王立明还列举了不少并未吃到红利的城市：“比如说张家界，它是一个旅游城市，不受这样的周期性限制，房价上涨并不是特别明显。除此之外还有邵阳，人口众多，但是高铁不直达，对于返乡置业的人也有很大的限制，所以也没有像郴州这样飞速上涨。

综合以上几点，就衍生出第三个问题，产业最后会成为一个城市吸引人口的导向点。国家针对房地产出台的政策叫做因城施策，基于每一个城市房地产发展的形势，实施有针对性的政策，这是真正践行可持续增长科学发展观非常重要的一点。”

三个大方向的原因才构成了2017——2018的这一波上涨：

排名前列个原因是一二线城市的人口被大面积的性质之后的人口迁徙。

第二个是银行政策，对于整个购买力的释放有助推。

第三个原因就是三四线部分城市，尤其是有产业发展优势的城市，对人口和人才吸纳，逐渐有优势的时候，才会导致三四线城市热度升温。

最后，王立明也向我们举一个极端例子——鄂尔多斯，受产业影响较大，并没有在这一波行情里面占到多少红利，依旧在回调。所以我们要客观来看待这一波行情，并不是单纯的一句：“都TM怪拆迁户”能够概括的。

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