刚需转向二手房便利小户型最受欢迎

北京青年报 2016-07-21 08:36:00
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新房市场难觅合适的项目,二手房自然就成了首选。相比新建项目,二手房虽然存在社区规划、户型设计等劣势,但仅价格一条,就足以保证其在市场中的地位。尤其是在一些没有地王出没的城区,二手房价格相对稳定,在二手房市场,刚需们300万元的预算下,选择颇多。 中原地产市场研究部数据也显示,今年上半年,60

  新房市场难觅合适的项目,二手房自然就成了首选。相比新建项目,二手房虽然存在社区规划、户型设计等劣势,但仅价格一条,就足以保证其在市场中的地位。尤其是在一些没有地王出没的城区,二手房价格相对稳定,在二手房市场,刚需们300万元的预算下,选择颇多。

  中原地产市场研究部数据也显示,今年上半年,60平方米以下和120平方米以上的二手住宅产品成交占比均呈上升趋势,而这两个面积区间段对应的分别就是首次置业的刚需和首次改善的人群。业内人士预测,未来二手房仍将是消化刚需购房需求的主要产品,由于市场存量大,产品类型丰富,价格将保持稳定。

  刚需退至二手房 60平方米以下小户型走俏

  低总价、低单价的小户型在新房市场难觅,很多购房人无奈转向了二手房。一位刚在天通苑买了一套两居的购房人方先生告诉《广厦时代》,促使他出手的原因主要就是着急住,不想再等了。

  方先生购买的是一套93平方米的南向两居,总价约290万元,单价3万元/平方米左右。他买房时,有反复的考察研究过意向区域的各个项目。在他意向的北部区域,新房供应本来就很少,与天通苑相隔并不远的北苑板块,已经晋升为豪宅区。虽然天通苑这么多年价格一直比较稳定,升值空间比较小,但在解决居住需求上,确实基本可以满足他的各项需求。

  方先生还表示,他在天通苑买了房之后,他身边的一个同事也出手买了一套60平米的一居。方先生解释道,对于他们这样的刚需一族,手里只有一套房,虽然升值空间也是必须要考虑的,但也没法在意太多,毕竟在价格面前,其他的因素都显得没那么重要了。虽然知道一段时间后,家庭结构变化直接面临居住需求的改变,但周边人的经验都告诉他们,先下手,再慢慢腾挪是比较好的选择,在北京买房,一步到位就是幻想。

  刚需族们对二手房市场的需求直接推动了二手房的成交量。据中原地产市场研究部统计,今年1-6月份60平方米以下和120平方米以上的二手住宅产品成交占比呈上升趋势。60平方米以下产品成交占比平稳增长。中原地产市场研究部分析认为,这样的增长主要源于一些单身人士、新婚夫妻出于资金和房屋性价比的考量,更倾向于购买小户型产品用于自住。

  价格相对稳定 刚需置业城区只能选二手

  当被问到选择购买二手房的原因,价格、区域是最经常被提及的两个因素。虽然最近一年二手房市场量价齐升,但相比新房市场,这样的上涨就显得没那么剧烈了。据伟业我爱我家集团数据中心统计,2016年上半年,北京全市二手住宅共成交135507套,环比2015年下半年增长20.6%,创下 2010年以来半年度交易量的新高,成交均价为43465元/平米,环比2015年下半年的均价上涨9.3%。

  由于二手房可以即买即住,所以刚需购买二手房时,对于区域认识更加直观。预算有限,又想在交通便利的区域置业,多方比较下最终只能选择二手房。在《广厦时代》的调查中也发现,对于刚需客,地铁等公共交通是上下班主要交通工具,因此他们在购房时更侧重考虑交通的便利性,在交通便利的基础上,二手房几乎是唯一选择。

  中原地产市场研究部数据显示,目前北京二手住宅成交仍然集中在中心城区——朝阳和海淀。同时通过对比这两年各城区占比可以看出,郊区中除去通州和延庆,其余城区的成交占比均有所上升;其中通州区下降主要是因为去年8月份的限购政策。

  伟业我爱我家集团数据中心的统计数据也显示,今年上半年通过我爱我家达成的二手住宅交易中,33%位于朝阳区,16.8%位于丰台区,16.5%位于海淀区。

  从数据可以看出,购买二手房,牺牲舒适度换取便利度,仍是购房人的主要选择。不过,从趋势看,尽管二手住宅成交仍以中心城区为主,但和土地市场一样正在逐渐郊区化。随着市场整体价格的水涨船高,刚需在城区购买二手房的门槛也将逐步被推高。

  二手房市场主力地位难撼动 未来仍是刚需主要选择

  在刚需和改善型需求的推动下,二手房的成交量也在今年达到巅峰。中原地产研究部统计数据显示:截至5月31日,北京年内二手房住宅签约 121768套,新房住宅签约19485套,整体看,二手房占市场住宅成交比例高达86.2%,进入了全面的存量住宅时代。而这一比例在过去几年一直在 70%上下。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,随着北京地价不断走高对于房价助涨压力的不断增加,北京新房市场低成交、低供给、低库存、高价格的“三低一高”趋势将持续,新房市场将彻底成为高端客群追求住房品质升级的需求产品,刚需和改善客群则只能选择在二手房或公寓中,才能找到符合自身总价预期的产品。在这样的背景下,二手房市场的主力地位会愈加凸显。

  虽然需求依然旺盛,但业内人士认为二手房市场降温是大概率事件。中原地产市场研究部分析认为,2016年上半年二手房政策出现收紧:“首付贷” 的叫停、对中介部门进行整治、全市二手住宅房源核验全面执行等等原因,使得火热的二手住宅市场逐渐冷却下来。市场中长期积累的购房需求在上半年集中释放和提前透支,后续新增需求不足。现在市场整体活跃度降低,买房者观望氛围浓重。二手住宅成交均价虽然保持每月上涨,但涨幅已经开始收窄,预计下半年二手住宅市场将进入调整期:市场成交持续下降,平稳回调;价格将逐步止涨,或有小幅回落。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示,从当前的政策形势来看,北京未来的楼市政策仍将从严趋紧,二手房市场的持续低温或难以避免。而根据以往的数据,北京二手住宅的年均交易总量一般在15万套左右,近几年随着存量房市场规模的增加,年均交易总量也就在 20万套左右,而今年仅上半年二手房成交就已超过13万套,根据历史经验推断,下半年北京二手房市场的成交规模也就在七八万套的水平,下半年北京楼市降温将是大势所趋,而房价也会随着交易量的萎缩,逐步企稳回落。

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